Покупка и продажа квартиры: законодательство и практика, оформление и безопасность
Шрифт:
Если вникнуть в ситуацию, становится очевидным, что сами застройщики в срыве сроков сдачи чаще всего и не виноваты. Как утверждают представители ведущих строительных компаний, главной причиной задержек является несоблюдение условий подрядных договоров со стороны естественных монополистов. Главные проблемы возникают из-за неподготовленности инженерных коммуникаций.
Еще одна причина задержки сроков сдачи объектов строительства – срывы сроков подрядчиками. Строительные компании пытаются выкручиваться. Большинству девелоперов приходится заключать субподряды на поставку лифтов, дверей, окон, карнизов, водостоков и других конструкций, без которых трудно себе представить современный дом. И зачастую поставщики
Как известно, если обещание не выполняется к сроку, то либо продлеваются сроки, либо сделка ликвидируется, либо наказанным оказывается заказчик. В случае со строительными компаниями наказанными становятся люди, рискнувшие решить свой жилищный вопрос.
Чтобы стать полноправным собственником новой квартиры, надо год промаяться по чужим углам. Среди национальных проектов, которые обсуждало правительство, программа «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» стоит особняком.
С одной стороны, речь идет об инициативе, безусловно, социальной. Десятки миллионов россиян нуждаются в улучшении жилищных условий. Многие из них живут в некачественных, морально и физически устаревших, порой попросту аварийных домах. А необеспеченность жильем молодежи – одна из основных причин низкой рождаемости.
С другой стороны, жилищное строительство – огромный рынок, обладающий колоссальным потенциалом. Ведь десятки миллионов людей – потенциальные покупатели весьма дорогостоящего продукта. Многие из них имеют доходы и накопления, позволяющие подобные покупки планировать, пусть даже при условии получения кредита. И, наконец, жилищное строительство – в отличие, скажем, от производства мебели – не испытывает конкуренции со стороны импорта.
Все это позволяет рассматривать строительную отрасль как один из основных «несырьевых» локомотивов экономического роста. Однако проводимая государством в последние годы модернизация этой сферы разрешила далеко не все существующие противоречия. Основной недостаток реформы – отсутствие комплексности, разные ее части движутся с разной скоростью. Это существенно ограничивает темпы роста строительной индустрии.
Наиболее «продвинутая» часть реформы – ипотека.
Инвестиции в строительство
Купить квартиру в недостроенном доме невозможно просто потому, что ее еще не существует. Можно лишь инвестировать деньги в строительство, выступая, по сути дела, предпринимателем, который вкладывает деньги в строительный бизнес и несет все риски, с этим связанные.
Для того чтобы эти деньги не потерять и въехать в ту квартиру, в которую вы рассчитывали, причем в ожидаемый срок, необходимо представлять процесс оформления строительства дома и реализации квартир, возможные риски и способы их минимизации.
1. Какие бывают документы на строительство:
Инвестиционный контракт. Строительство дома начинается с конкурса. Фирма, выигравшая конкурс, становится генеральным инвестором, что и подтверждается инвестиционным контрактом.
Распоряжение властей о предоставлении участка для строительства.
Договор аренды земельного участка.
Проектная (строительная) документация.
2. Документы,
регулирующие отношения участников строительства:Договор совместного инвестирования (долевого участия). Генеральный инвестор может строить дом на свои собственные средства или привлекать других инвесторов (соинвесторов), с которыми и заключается данный договор.
Договор подряда. Генеральный инвестор или соинвестор строит сам или привлекает строительную организацию – подрядчика, эта организация будет являться застройщиком.
Застройщик-подрядчик может привлекать субподрядчиков для выполнения отдельных работ. Застройщик также может быть соинвестором строительства.
3. Кто имеет право продавать квартиры: В зависимости от условий инвестиционного контракта продавцами квартир могут выступать:
– генеральный инвестор;
– инвестор (соинвестор), если у него есть право привлечения частных инвесторов;
– застройщик, если ему, по договору с инвестором отходит часть квартир в доме;
– риэлторская фирма, действующая на основании договора комиссии или договора поручения. Она может выкупить часть квартир и являться в таком случае инвестором (соинвестором).
4. Договоры с клиентом.
Форма и смысл договора зависят, опять-таки, от условий инвестиционного контракта, взаимоотношений между участниками строительства и того, с кем из них вы сотрудничаете.
Договор инвестирования (договор долевого участия). Самым надежным является заключение договора с генеральным инвестором. В этом случае вы не окажетесь крайним при каких-либо разногласиях между ним и соинвестором или застройщиком.
Договор уступки права требования. Подобный договор заключается с соинвестором или застройщиком, его смысл заключается в том, что соинвестор или застройщик уступает покупателю свое право на получение квартиры в построенном доме.
Здесь важным моментом является то, что, согласно новому Закону «О долевом участии в строительстве», уступка требования возможна только после того, как участник строительства полностью выполнил свои обязательства по договору, или же одновременно с уступкой требования происходит перевод долга на новое лицо.
Существенные моменты в договоре:
– описание квартиры согласно проектно-строительной документации. Необходимо для того, чтобы, в итоге, приобрести именно ту квартиру, на которую вы рассчитываете;
– цена квартиры и стоимость квадратного метра, последнее важно потому, что площадь реально построенной квартиры может отличаться от проектной до 10%, соответственно, изменится и конечная цена квартиры;
– сроки строительства:
– штрафные санкции за невыполнение обязательств.
5. Заключительным этапом является прием дома госкомиссией, оформление права собственности на него, после этого вы:
– подписываете передаточный акт (акт приема-передачи объекта недвижимости в том случае, если вами был заключен договор инвестирования (долевого участия);
– подписываете договор купли-продажи квартиры с генеральным инвестором на основании первоначального договора уступки права требования, после чего также подписывается передаточный акт.
После этого вы регистрируете право собственности в Росрегистрации. После получения из Росрегистрации Свидетельства о государственной регистрации права вы наконец-то становитесь собственником новой квартиры.
Договор переуступки прав требования
У людей, приобретающих квартиру на стадии строительства, нередко возникает необходимость продать ее до сдачи дома в эксплуатацию. Можно ли это сделать?