Покупка и продажа квартиры: законодательство и практика, оформление и безопасность

Ориентированный на защиту частных инвесторов, закон устанавливает универсальную форму договора, фиксированные сроки и цены строительства, запрещает нецелевое использование средств, однако действие этого закона не распространяется на правоотношения, возникшие до его вступления в силу (до 1 апреля 2005 года). Закон действует только в отношении объектов, разрешение на строительство которых было получено после 1 апреля 2005 года. И многие компании уже заявили о том, что этот закон их никак не коснется, поскольку у них есть масса проектов, разрешение на строительство которых было получено ранее.

Так что тем, кто планирует сегодня вложить свои кровные в строительство, начатое раньше 1 апреля, придется играть по старым правилам. Со всеми вытекающими из этого последствиями.

Покупка квартиры в кредит. Ипотека

Первый шаг

Сегодня ипотечное жилищное кредитование пользуется все большей популярностью среди населения. Во всяком случае так утверждают со страниц газет и экранов телевидения. Для многих счастливых семей ипотека на жилье становится единственно возможным способом купить квартиру в кредит и сыграть новоселье. Для большинства же ипотека – загадка, сложное, запутанное дело. Одни боятся потерять последнее, другие готовы рисковать, потому что терять особо нечего. В целом условия программы ипотечного жилищного кредитования достаточно широки и приемлемы, существует огромное количество агентств ипотечного кредитования, банков, которые готовы осуществить ипотечные выплаты, но, тем не менее, во время оформления покупки квартиры в кредит будущие владельцы жилья могут столкнуться с некоторыми проблемами.

Давайте разберемся, что нам с вами, людям без специального образования, известно об ипотеке.

Для начала рассмотрим схему получения кредита и поиска подходящего жилья.

Оформим эту схему получения кредита в виде простого плана действий:

1. Прежде всего следует найти подходящий банк или банки, рассмотреть предлагаемые ипотечные программы.

2. Согласно требованиям выбранного банка нужно собрать пакет документов, подтверждающих вашу платежеспособность, и подать их в банк.

3. Если документы удовлетворяют требованиям банка, он дает свое согласие на выдачу вам в кредит определенной суммы денег.

4. Теперь, зная, на какую сумму кредита рассчитывать, какие ограничения существуют у банка на подбор недвижимости, вы можете заняться поиском квартиры.

5. Та квартира, которую вы хотите купить при помощи ипотечного кредита, проходит предварительную экспертизу.

6. Если экспертиза удовлетворила банк, вы вносите за нее аванс.

7. Далее происходит полная проверка и юридическая экспертиза, оценка, обязательное страхование от возможного ущерба и утраты права собственности, а также страхование вашей жизни и трудоспособности (как заемщика).

8. Потом необходимо подписать кредитный договор с банком, договор купли-продажи и подать документы на регистрацию.

9. Когда все документы зарегистрированы, вам нужно подписать акт приема-передачи квартиры.

Необходимо планировать и рассчитывать свои действия. Никогда не следует поддаваться ажиотажу или видеть будущее в розовых тонах.

Что нужно продумать, прежде чем делать такой ответственный шаг:

1. Всегда учитывайте не максимальный свой доход, а минимальный, чтобы потом не остаться у разбитого корыта. Более того, предполагая очень долгое время отдавать большую часть заработка за кредит на жилье, вы не будете иметь возможность начать еще какой-то «проект», например, купить автомобиль или родить ребенка. К сожалению, люди не всегда реально смотрят на вещи и забывают, что с получением квартиры возникает необходимость ее ремонта, покупки новой мебели и т. д.

2. Стоимость квартиры, на которую вы можете претендовать, разумеется, зависит от суммы полученного кредита. А это определяется и вашей платежеспособностью, и выбором банка и ипотечной программы. Поэтому нужно отдавать предпочтение не только самому выгодному «проценту», но и стабильности выбранного банка, программе, которая действует уже несколько лет и т. д.

3. Узнайте цены на квартиры, подобные той, которая нужна вам. Посчитайте, сколько вы переплатите. Устроит ли вас такая сумма?

4. Помните о том, что банк не даст кредит на приобретение жилья, идущего под снос, расселение и реконструкцию, нуждающегося в капитальном ремонте. То есть вам не стоит надеяться на то, что вы сможете приобрести дешевую квартиру в «хрущевке». И хотя закон РФ не определяет круг ограничений на вторичном рынке для сделок с привлечением ипотечных средств, список таких ограничений для ипотечной сделки вносят страховые компании и банки, которые выдают кредитные средства.

Итак, уже было упомянуто, что список ограничений для ипотечной сделки вносят страховые компании и банки, снимая, тем самым, с себя риски, при которых сделка по ипотеке может быть признана недействительной или ничтожной. Поэтому прежде чем искать квартиру, нужно ознакомиться с перечнем требований к приобретаемой недвижимости того или иного банка. Давайте более подробно поговорим о квартирах, которые вам не стоит рассматривать, выбирая жилье для покупки в кредит:

а) дома, которые подлежат сносу или реконструкции с отселением;

б) квартиры, в которых имеются незарегистрированные перепланировки;

в) если имеется нарушение при оформлении права собственности прав;

г) если от имени собственника выступает лицо по доверенности (банки хотят видеть на сделке собственника).

Подобрать квартиру в соответствии со своими желаниями окажется сложно. То, что предложат вам, скорее всего, не вызовет энтузиазма, если, конечно, вы не мечтаете приобрести «хоть что-то приличное» вместо коммуналки. Потребуется большее количество времени для поисков подходящего вам варианта.

Помимо отказа выдать кредит на недорогое или старое жилье, страховщики выдвигают строгие требования по наличию коммуникаций, горячей воды, электричества, газа, возможным перепланировкам. Но даже если подходящий вариант подобран, и вы подписали с продавцом договор о покупке квартиры, опротестовать эту операцию может страховая компания на основе претензий по частоте перехода права собственности на квартиру, прописки в ней несовершеннолетних, недееспособных, осужденных и т. д.

При отказе в страховании заемщик теряет деньги, заплаченные за оценку недвижимости, а также, возможно, сумму залога агентству ипотечного кредитования 1–3% от суммы кредита. Во избежание таких результатов следует с первого дня поиска квартиры осведомиться у банка, риэлторов и страховщиков о требованиях, предъявляемых к квартире, и искать устраивающий вас вариант в пределах этих запросов.

5. Учтите, что помимо расходов на погашение кредита, вам придется нести расходы на совершение ипотечной сделки и выплаты на страхование квартиры и страхование вас как заемщика. Об этом часто забывают, поскольку в рекламных объявлениях с условиями предоставления ипотечного кредита вы вряд ли найдете какие-либо сведения по дополнительным затратам и сборам, которые вам придется внести в счет банка.

Теперь вы владеете достаточно большим объемом информации, предстоящее уже не кажется столь пугающим или излишне оптимистичным. Самое время спокойно оглядеться и выбрать банк, с которым будете сотрудничать до того самого момента, когда сможете, наконец, скинуть с плеч груз «вечного должника» и назвать квартиру «своей». Предложений действительно много, программы в разных банках не слишком разнятся, поэтому приоритет следует отдать самому надежному. Кое-что о процентах и дополнительных расходах нужно знать заранее, чтобы потом не оказалось, что платить вам придется больше.

Итак, что мы уже знаем, а о чем еще не догадываемся:

а) проценты. Кредиты выдаются под 10—15% годовых (для сумм в валюте) или 15—20% годовых (для сумм в рублях) на срок до 15—30 лет (конкретные условия зависят от банка). Иногда нас привлекают заманчивым обещанием 6–7% годовых, но позже оказывается, что существует некий «LIBOR». LIBOR – (London Interbank Offered rate) – Лондонская межбанковская ставка предложения кредитных ресурсов в долларах США. И этот загадочный LIBOR прибавляет еще 5% годовых, так что в итоге вы все равно выплачиваете 11%;