Покупка и продажа квартиры: законодательство и практика, оформление и безопасность

Да, но данный процесс регулируется договором не купли-продажи, а переуступки прав требований.

До того как дом сдадут в эксплуатацию, гражданин может переуступить свои права по договору участия в долевом строительстве другому лицу. В результате произойдет перемена лиц в обязательстве. Если же дом сдан, и человек получил на руки свидетельство о праве собственности на квартиру, он может продать ее по соглашению купли-продажи (или распорядиться ею иным образом). Рассмотрим подробнее вопрос о переуступке прав. В соответствии с Гражданским кодексом РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства (в случае договора о долевом участии гражданин берет на себя обязательства уплатить деньги за квартиру, а застройщик – построить объект и передать его гражданину), может быть передано им другому лицу в результате сделки (так называемая уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Нужно ли разрешение второй стороны договора на уступку требования? По общему правилу для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. В рассматриваемой ситуации гражданин заключил договор об участии в долевом строительстве и решил переуступить свои права требований другому лицу. Если контракт между застройщиком (должником) и гражданином (кредитором) не содержит условия, запрещающего переуступку прав требований без разрешения застройщика, то участник долевого строительства без проблем может это осуществить. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допустима только после уплаты им цены, указанной в договоре или одновременно с переводом долга на нового участника, давшего на это согласие (ст. 391 ГК РФ). В данном случае уже новый кредитор обязан выплатить оговоренную сумму. Законом о долевом строительстве предусмотрен определенный промежуток времени, в течение которого возможно переуступить свои права по соглашению. Он начинается с момента государственной регистрации договора (если тот подлежит регистрации) или с момента заключения договора об участии в строительстве и заканчивается моментом подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Связано это с тем, что застройщик считается исполнившим свои обязательства по соглашению с момента подписания сторонами передаточного акта. А если обязательства исполнены, застройщик уже не является должником по обязательству. Обязательства же участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта. Напомним, что данный правовой акт распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирных домов, разрешение на строительство которых получено после вступления в силу закона об участии в долевом строительстве (1 апреля 2005 года). Уступку требования, как и перевод долга на другое лицо, необходимо определенным образом оформить. Так, если основной договор оформлен нотариально, то переуступка прав также оформляется нотариально. Уступка прав по сделке, требующей государственной регистрации, тоже должна быть зарегистрирована в установленном порядке, если закон не предусматривает иное. Таким образом, если вы приобрели объект долевого строительства до принятия закона об участии в долевом строительстве, то есть заключили договор в простой письменной форме (и на него еще не распространяются нормы данного закона), регистрировать переход права (уступку права) не нужно. Достаточно заключить соглашение в простой письменной форме и предупредить застройщика о состоявшемся переходе прав к новому лицу. Но если разрешение на строительство объекта долевого строительства получено после 1 апреля 2005 года, то есть ваш договор регулируется законом об участии в долевом строительстве, то, как следует из ст. 17 закона, уступка прав требований подлежит обязательной регистрации в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При переуступке прав все права, которыми обладал первоначальный кредитор, переходят к новому кредитору на условиях, существовавших к моменту перехода права. К новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, право на неуплаченные проценты и т. д. Не допускается переуступка прав, неразрывно связанных с личностью кредитора. Например, переуступка требования о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью. В то же время должник (застройщик) вправе выдвигать против требований нового кредитора возражения, имевшиеся против первоначального. Кроме того, должник вправе не исполнять обязательства по отношению к новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу. В связи с этим кредитор, уступивший требования другому лицу, обязан передать ему все необходимые документы и сведения, имеющие значение для осуществления требования. Гражданским кодексом РФ также предусмотрено, что если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав к другому лицу, то новый кредитор несет риск неблагоприятных для него последствий, вызванных этим. К сожалению, просрочка по сдаче жилья становится обыденным фактом. Застройщик заключает договоры с гражданами, и те могут ждать своей квартиры несколько лет. За это время они уступают свои права другим лицам. В данной ситуации первоначальный кредитор, уступивший права требований, не несет ответственности перед новым за неисполнение этого требования должником. Исключение составляет случай, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором (ст. 390 ГК РФ). Первоначальный кредитор несет ответственность перед новым за недействительность переданного требования. Перемена лиц в обязательствах происходит не только по соглашению сторон, но и по закону, в результате универсального правопреемства. В соответствии с законом об участии в долевом строительстве в случае смерти гражданина его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор. Кроме того, универсальное правопреемство происходит в случае реорганизации юридического лица, когда права и обязанности переходят к другим организациям.

Котлован нового дома, или Могила для сбережений?

Огромное количество новых жилых домов возводится сегодня на территории России. Практически все это строительство ведется на деньги, собранные с граждан: в подавляющем большинстве случаев квартиры продаются уже на стадии котлована. Ради покупки квартиры в новостройке многие семьи продают свое старое жилье, берут кредиты в банках, корректируют свои жизненные планы в зависимости от указанной в договоре даты завершения строительства. Но, как показывает практика, получив с частных инвесторов полную стоимость будущего жилья, большинство застройщиков теряет к ним интерес и, пользуясь полной безнаказанностью, решает исключительно свои проблемы.

Сочетание принципа долевого участия в строительстве и долгостроя дает строительным компаниям массу преимуществ. Можно долго «крутить» деньги на стороне, а потом, например, еще и потребовать доплаты за уже оплаченные квартиры, мотивируя это тем, что за последний год «стройматериалы подорожали». Таким образом, затягивание сроков строительства под прикрытием всяких «уважительных причин» приобрело сегодня массовый характер.

Плодящие долгострой компании зачастую совершенно не заинтересованы в завершении строительства. Их деятельность носит, скорее, пирамидальный характер.

Поэтому и не прекращается агрессивная реклама жилья, в, казалось бы, уже распроданных новостройках. Расчет прост: потерявший терпение дольщик требует вернуть ему деньги, и застройщик честно возвращает своему «соинвестору» обесценившийся за прошедшие несколько лет пай, предварительно продав его квартиру новым желающим – конечно, уже по новой цене. Бывает, что менеджеры, работающие с клиентами, целенаправленно подталкивают их разрывать договор, поддерживая слухи о нестабильном положении родной компании. При этом деньги дольщику возвращаются не просто по номиналу, но еще и с рассрочкой платежа, что законом не запрещено. Бывает, что фирма, официально соглашаясь вернуть пай, тем не менее, сразу его не платит, и никому достоверно неизвестно, заплатит ли когда-либо. Однако пирамида – вещь недолговечная. И поэтому перед обвалом такая компания, как правило, реорганизуется. «Соинвесторов» информируют о том, что в связи с разделением компании все гарантии по заключенным договорам переходят к новой фирме и просят подтвердить факт «нерасторжения договора». Проверить разделительный баланс застройщика дольщикам, разумеется, не дают. (При разделе компании балансы новых фирм утверждаются в налоговой инспекции. При этом, по закону, лишь одна из них не должна попасть под банкротство – содержать больше задолженностей, чем активов – а другие вполне могут быть «пустышками»). Переложив прибыль в другое место, в новообразованные фирмы сливают все убыточные активы – так что, даже дойдя до суда и отсудив свои деньги, частные инвесторы не могут их получить: арестованные счета фирмы оказываются пусты.

Разумеется, не все долгострои – пирамиды. И их застройщики на самом деле верят в свою честность и отсутствие желания нарушать права соинвесторов. Просто во время строительства может случиться всякое. Поэтому сроки и цены, как правило, время от времени уточняются в «дополнительных соглашениях», отказ подписывать которые (внимание!) равносилен расторжению договора. И таких дополнительных соглашений (в отличие от основного договора) за долгие годы строительства может быть достаточно много.

Еще одна схема извлечения прибыли из граждан-покупателей связана со сменой застройщика в ходе строительства дома. Например, у заключавшего договоры застройщика могут отобрать участок за долги, реальные или мнимые нарушения. Он может и сам переуступить свои права кому-то другому (на практике за разными юридическими лицами часто стоят одни и те же физические персоны). Но получившая таким образом объект новая фирма, естественно, не желает «заниматься благотворительностью» и требует от пайщиков серьезных доплат или все того же – расторжения договора, что вполне для нее выгодно.

Немало потрясений может ожидать частных инвесторов и тогда, когда дом уже готов. Например, их могут попросить приплатить. Причем речь идет не о доплате в 5– 10% (это уже вошло в порядок вещей) – стоимость квартиры в последний момент может увеличиться в 2 раза. При этом фирмы не предоставляют документов, подтверждающих размеры и законность этих доплат. У них есть более действенное средство – шантаж. Пайщикам угрожают расторжением договоров или не передают в органы регистрации документы, необходимые для оформления квартир в собственность. Судиться в таких случаях очень сложно. Дело в том, что до последнего времени все договоры соинвестирования составлялись исключительно в пользу застройщика. Не подписать такой договор, потребовать изменить в нем какие-то пункты было на деле невозможно. Разговор в таких случаях был коротким: «не нравится – мы вас не заставляем! вон у нас какая очередь желающих».

Еще один довольно распространенный трюк – к моменту сдачи дома заказчик «оказывается» некредитоспособным и не может расплатиться с подрядчиком. И в этом случае за разными юридическими лицами зачастую стоят одни и те же люди. В ходе арбитражного суда заказчик признает свою вину и расплачивается домом, на который к этому времени уже бывает наложен арест. Подрядчик продает квартиры по второму разу, а первым покупателям, в лучшем случае, возвращает их первоначальные паи.

Еще одна болезнь застройщиков – поразительная забывчивость. Некоторые из них вспоминают о «городской доле» в построенном доме только после того, как эту долю у них уже купили частные инвесторы.

А чаще не вспоминают вообще – ведь договор с городом заключает застройщик, а квартиры продаются через инвестиционные компании и риэлторские фирмы, которые формально городу ничего не должны. Их ничуть не смущает отсутствие документов, разрешающих реализацию этого жилья. В итоге ситуация «подвисает»: местные власти, не получив своей доли, блокируют заселение и не вводят дом в эксплуатацию, суды неторопливо разбираются со встречными исками, а оплатившие из своего кармана строительство граждане годами находятся в состоянии тяжелейшего стресса.

Другим вариантом «плодотворного» сотрудничества застройщиков и местных властей может стать появление целого микрорайона, не обеспеченного, к примеру, инженерной инфраструктурой.

К моменту сдачи такого объекта «вдруг» выясняется, что для его подключения к коммуникациям имеющихся городских мощностей не хватает. А для строительства новых котельных, водозаборов, ЦТП и коммуникаций требуется больше денег, чем было потрачено на жилье и объекты соцкультбыта, и ни одна из сторон вкладывать их не собирается.

Застройщик кивает на местные власти, власти – на застройщика, а между ними толпятся митингующие граждане, честно заплатившие за новые квартиры ровно столько, сколько от них требовали.

Но, даже вселившись в новую квартиру и оформив ее в собственность, частному инвестору не стоит расслабляться окончательно.

Продавая квартиры, риэлторы строго хранят свою главную тайну – градостроительные планы, касающиеся территории застройки. И нередко случается, что заплатившего за «благоприятную экологию» и «живописные виды» покупателя ожидает строительство под его окнами автомагистрали или еще одного многоэтажного комплекса. В итоге вид на зеленые дали сменяется видом на стройплощадку, которая работает день и ночь, – а потом и видом на стену нового дома.

Как правило, обманутые в своих лучших ожиданиях граждане пытаются апеллировать к властям, но неизвестно ни об одном случае, когда бы госструктуры отреагировали на отчаянные просьбы о помощи.

Обычно такое бездействие объясняется тем, что городские власти не являются стороной договоров пайщиков с застройщиками и потому не обязаны (и даже не имеют права) вмешиваться в хозяйственные споры, которые должны решаться в суде.

К сожалению, ничем не сможет помочь гражданам, ставшим заложниками долевого строительства, и новый федеральный закон «О долевом участии в строительстве жилья».