Сохрани свои деньги и заработай в кризис

И как тут не кинуться в банк забирать с депозита остатки нажитого непосильным трудом, чтобы ехать за бюджетным жильем? В этом и кроется главная ошибка начинающего инвестора. Грамотный риелтор понимает, что таких цен на квартиры или дома за рубежом нет и быть не может. Подобные объявления – уловка риелторов. Вы «клюете» на предложение, звоните продавцу, а он объясняет: «Эта квартира уже куплена, но есть другая, правда, подороже». И предлагает вам стандартные варианты от 40,000 евро и выше. Таков минимальный порог для входа на болгарский рынок недвижимости. В Турции апартаменты в 55 «квадратов» реально стоят от 50,000 евро. Участки и жилье в Черногории и Хорватии – не дешевле. Найти недвижимость на Крите за 20,000 евро можно в отдаленных горных деревнях, но покупателю придется еще столько же вложить в ремонт купленного «замка». Не исключено, что инвестор получит объект с солидной «историей» – находящийся в залоге у банка или с другими обременениями.

Вложения во вторичный рынок в таких странах, как Болгария, Черногория или Турция, еще более рискованны. Здесь можно просто потерять деньги. Главный риск – покупка спорного объекта (находится в залоге у банка; имеет двух собственников, которые судятся между собой; неправильно оформлены документы и т. п.). В этом случае обязательно нужно нанимать адвоката, который составит договор купли-продажи и проверит юридическую чистоту объекта.

Вторая по значимости ошибка инвесторов – отсутствие информации об объекте и о рынке недвижимости конкретного региона. Однажды меня удивил мой знакомый, заявивший, что купил дом в Испании. «Я заключил предварительный договор о приобретении дома прямо в офисе компании в Москве. Очень удобно, а главное, дом стоит дешево», – сказал он. Правда, когда вернулся после подписания окончательного соглашения, был уже не столь радостный. «Представляешь, пришлось отдать 10 % от суммы за оформление сделки и документов. И еще приличный ежегодный налог платить придется. К тому же жилье там дешевеет: если решу продать, покупателя будет найти непросто», – пожаловался знакомый.

Чтобы не купить «кота в мешке», важно иметь подробную информацию не только о приобретаемом доме или квартире, но и о состоянии рынка, прогнозах на будущее, а также факторах, влияющих на динамику цен. В некоторых странах недвижимость привлекает своей дешевизной. Однако перед приобретением полезно изучить налоговое и земельное законодательство, учесть весь объем расходов покупателя, возникающих по ходу сделки (нотариальное удостоверение, госпошлины и др.).

Например, в Англии сложно получить разрешение на ремонт дома, даже если он старый (просто старый, а не имеющий архитектурную или историческую ценность). В Италии с трудом дают разрешение на строительство на свободном участке земли. В Испании придется вносить дополнительные платежи при оформлении недвижимости, и весьма существенные. Собственно, не только в Испании. По данным Global Property Guide, в ряде стран затраты покупателя на покупку жилой недвижимости (регистрация объекта, комиссионное вознаграждение риэлтора, затраты на юридические услуги, налоги и другие обязательные сборы) могут доходить до 25 % от стоимости жилья.

Решение найти инвестиционную «жемчужину» за рубежом самостоятельно может привести к финансовым потерям. Агенты по недвижимости за рубежом, как только слышат русскую речь, сразу «накидывают» к цене 20–30 %. В Европе очень сильны стереотипы: раз русский, значит, деньги у него есть, можно накручивать ставки. По словам российских риэлторов, стремясь к самостоятельности, инвестор переплачивает либо получает не самый лучший с точки зрения качества и расположения дом (квартиру). «Моему знакомому предлагали купить квартиру в фешенебельном районе Майами, который на поверку оказался рабочим кварталом. Можно, конечно, и на английском разговаривать, но наши соотечественники при обращении к посредникам обычно сразу ищут русскоязычного консультанта», – рассказал мне один из риэлторов, специализирующихся на продаже зарубежной недвижимости.

Если вы не знаете особенностей местного рынка, лучше доверьте поиск жилья и оформление сделки профессиональным риэлторам и юристам, которые подберут вариант, соответствующий вашим интересам (с точки зрения месторасположения, статуса, соотношения цены и качества).

Рекомендации инвесторам:

1. Не торопитесь с оформлением сделки, даже если цена кажется вам весьма привлекательной.

2. Самостоятельно либо с помощью риелторов получите максимально полную информацию о выбранном объекте и сравните ее с имеющимися в продаже аналогами.

3. Обязательно проверьте имеющиеся у продавца документы на дом или квартиру с помощью юриста.

4. Не полагайтесь на рекламные проспекты и фотографии – надо поехать и лично осмотреть предлагаемый объект недвижимости.

5. Учитывайте, что сразу после покупки стоимость дома или квартиры может снизиться, а продать жилье с выгодой удастся лишь через 3–5 лет.

6. Чтобы снизить издержки, сдавайте собственность через управляющую компанию или риэлоров.

7. Выбирайте ликвидные объекты, стоимость которых будет расти в первую очередь. Помните главное правило риэлторов: место, место и еще раз место. Дома, расположенные на первой береговой линии, квартиры на центральных улицах или в престижных кварталах, где застройка ограничена, объекты с хорошими видовыми характеристиками – такую недвижимость всегда можно продать быстрее и дороже.

8. Выясните, какие налоги на недвижимость придется платить, какими правами на собственность обладают иностранные граждане.

Раздел 4 Инвестиционные инструменты

1. Депозиты

О самом, казалось бы, простом и понятном методе вложения денег – банковских вкладах – большинство россиян знает крайне мало. «Сбербанк и ВТБ24 – надежные, а остальные нет», «банк может обанкротиться, и тогда я потеряю все свои деньги», «доходность по депозиту не покроет даже инфляцию» – такие высказывания можно услышать часто. Да и статистика говорит, что россияне не склонны рисковать своими деньгами даже в тех случаях, когда риски сведены к минимуму. Весной 2008 года опрос, проведенный НАФИ, показал: 78 % россиян за последние 5–6 лет не вкладывали свои деньги в какие-либо финансовые компании или банки.

Постараемся, во-первых, рассеять мифы, которые сопровождают вклады, и, во-вторых, показать, как ваши деньги, положенные на депозит, могут принести ощутимый доход. Кроме того, посмотрим, какой вклад подходит именно вам, и выясним, почему в кризисные моменты депозиты считаются не только наиболее надежным, но и вполне доходным видом инвестирования.

Разбираемся с терминами...

Итак, депозит (банковский вклад) – это деньги в рублях или иностранной валюте, помещаемые физическими лицами в банк на определенный срок в целях сохранения средств и получения дохода. Доход выплачивается в денежной форме в виде процентов. Срок и проценты по депозиту указываются в договоре на открытие банковского вклада.

Основные виды вкладов

Вклады до востребования. Название говорит само за себя – деньги можно в любое время снимать и класть без ограничений. Однако с точки зрения доходности вклады до востребования не слишком привлекательны: процентная ставка по ним колеблется в пределах 0,1–1 % годовых.

По сути, такие депозиты позволяют хранить деньги не дома, а в надежном месте. Выбирая вклад до востребования, лучше отдать предпочтения крупным государственным или частным банкам – они надежнее.

Срочные депозиты. Это денежные вклады, вносимые в банк на установленный в договоре срок (1, 3, 6, 12, 24 и более месяцев). Особенность срочных депозитов состоит в том, что по ним начисляются повышенные проценты, которые в случае досрочного закрытия вклада, как правило, теряются.

Основные разновидности срочных депозитов: срочный вклад – до окончания срока любые операции с деньгами запрещены, а в конце вкладчик получает сумму вклада и начисленные проценты; срочный депозит с выплатой процентов – сумма вклада в течение всего срока не меняется, периодически (раз в месяц, раз в квартал, раз в полгода и т. д.) начисляемые проценты сразу выплачиваются вкладчику; пополняемый срочный депозит – открывается на определенный срок, в течение которого деньги можно докладывать – максимальный или минимальный размер допвзносов, а также периодичность их внесения устанавливает банк; проценты начисляются регулярно на сумму, находящуюся в данный момент на счете, включая довнесенные средства; срочный депозит с неснижаемым остатком – средства можно снимать до истечения срока, не запрещено и пополнять вклад; единственное условие – на счете всегда должна оставаться определенная сумма – неснижаемый остаток, размер которого определяется договором с банком; проценты начисляются регулярно на сумму, находящуюся в данный момент на счете; индексируемые депозиты – срочные депозиты с переменной доходностью, номинированные в рублях или иностранной валюте; владельцу такого вклада гарантирован возврат размещенной суммы и минимальный процентный доход; дополнительный доход по истечении срока зависит от поведения выбранного клиентом рыночного показателя – им может являться цена товара, курс валюты, процентная ставка или фондовый индекс.

Спасут не всех

Одна моя знакомая все свои средства держит в банковской ячейке. Несмотря на то, что сумма, которой она располагает, помещенная во вклад, могла бы приносить ей неплохой годовой доход (около 300,000 руб.). Виной тому страх потерять деньги при банкротстве кредитного учреждения. «Я могу, конечно, положить их в Сбербанк – но все равно не решаюсь», – говорила она мне. Таких людей немало. Лишние доводы в пользу своей консервативности они получили осенью 2008 года, когда кризис добрался до российской банковской системы. Первые кредитные организации, не выдержав финансового шторма, пошли на дно уже в сентябре. По своим обязательствам перед клиентами на рынке биржевого РЕПО не смогли расплатиться «Связь-банк» и инвестиционный банк «КИТ Финанс». Между тем оба входили в число 30 крупнейших по размеру чистых активов. «Связь-банку» помог «Внешэкономбанк» (ВЭБ), купив 100 % акций, а «КИТ Финанс» получили в «совместное пользование» АЛРОСА и РЖД.