Сохрани свои деньги и заработай в кризис

Итак, в пакет документов при купле-продаже жилья непременно должно входить согласие супруга, в том числе бывшего, на совершение сделки. Многие думают, что, если развод состоялся более трех лет назад, без такой бумаги можно обойтись – срок исковой давности истек. Но это не так! Срок действительно равен трем годам (статья 196 ГК РФ). Но он считается с момента, когда лицо, чьи права нарушены совершением сделки, узнало или должно было узнать об этом (статья 200 ГК РФ). То есть даже если супруги находятся в разводе 10 лет, а спорная сделка совершается сейчас, подать иск в суд пострадавшая или считающая себя пострадавшей сторона может в течение следующих трех лет.

Опасно: дети!

Если мужья и жены иногда уходят в прошлое, то дети остаются навсегда. Нарушение прав несовершеннолетних собственников – очень сложная проблема для проведения сделок с недвижимостью. Дети, не достигшие 18-летнего возраста, вопреки распространенному заблуждению, могут являться собственниками недвижимости или доли в ней. Да, в силу отсутствия или ограничения дееспособности они не вправе распоряжаться жильем самостоятельно, но право их – полное и неотъемлемое. Родители или лица, их заменяющие, являются законными представителями детей и могут отчуждать жилье, собственником которого являются их подопечные. Часто сделки по продаже недвижимости, доля в которой принадлежит детям, проводятся с нарушениями, являются юридически нечистыми и, соответственно, опасными для покупателей.

Основная проблема родителей, желающих сменить квартир у, – невозможность выписать несовершеннолетнего ребенка «в никуда». Ему обязательно должна быть предоставлена другая жилплощадь, причем не хуже предыдущей. Часто денег на мгновенную покупку новой квартиры у продавцов нет, они живут у родственников или временно арендуют метры. Многие просят покупателей не выписывать ребенка из квартиры, чтобы не привлекать внимания сотрудников органов опеки и попечительства. Пусть малыш какое-то время сохранит регистрацию в квартире. Мол, есть не просит, а предъявлять права на проданную его законными представителями квартиру ребенок не станет. Ни в коем случае не соглашайтесь на такие сделки! Не только потому, что малолетний собственник жилья потенциально способен оспорить сделку. Главным образом, из-за органов опеки и попечительства. Они обязаны вмешаться, если ребенка снимают с регистрации, не предоставляя ему аналогичных условий, то есть доли в квартире (или целой квартиры, если ему принадлежала вся жилплощадь), не худшей, чем та, в которой несовершеннолетний жил раньше. Причем будет учтен метраж, район, общее состояние помещения, близость детских образовательных и оздоровительных учреждений и многое другое. Гарантировать, что ребенок получит от родителей квартиру, аналогичную проданной, возможности нет. А если он ее не получит, вы получите проблемы со снятием малолетки с регистрации. В этом случае не исключено признание сделки недействительной: наш суд, хоть давно уже – не «советский», в таких вопросах проявляет удивительный гуманизм.

Пример...

Петербуржцу Кириллу Добродееву срочно понадобилась просторная квартира в Москве. Он нашел удобную новую «трешку» в хорошем районе. Продавали жилье супруги Елена и Дмитрий, а рядом крутился еще один собственник – семилетний Юра. Несмотря на юный возраст, он уже обладал одной третьей частью площади.

Супруги готовились приобрести таунхаус в Подмосковье. Он стоит дороже трехкомнатной квартиры в столице, а потому какое-то время (примерно полгода) семья намеревалась пожить у родственников, уехавших за границу. Стабильный бизнес, с частью которого намеревался расстаться Дмитрий, обещал за это время принести вполне приличный доход, на который и собирались купить дом. Однако выписать Юру из квартиры нельзя: тут же «проснутся» органы опеки и попечительства и не дадут продать квартиру. Залог же за дом нужно было вносить срочно. Кирилл согласился помочь семейной паре – было видно, что в их планы не входит обман. Маленький Юра сохранил регистрацию в квартире. За полгода Кирилл сделал в квартире капитальный ремонт, приобрел технику и мебель, начал обживаться. И через 6 месяцев поднял вопрос о выписке мальчика из квартиры. Но оказалось, что купить дом Дмитрий и Татьяна не могут. Более того, у них нет денег даже на самую скромную квартиру: на Дмитрия навалились неприятности, и он был вынужден поддерживать ослабевший бизнес. В семье начались скандалы: Татьяна чувствовала себя обманутой и беспокоилась за Юру. Проконсультировавшись с юристом, она решила доказать, что сделка по продаже квартиры, долей в которой владел ее малолетний сын, была совершена под давлением мужа, не выполнившего своих обязательств перед семьей. Права ребенка действительно были нарушены: своей доли в квартире он лишился, новую не получил, да еще и живет в съемном жилье, сильно уступающем прежним условиям. Заседания суда шли одно за другим, дело стало поворачиваться не в пользу Кирилла. В конце концов сделку признали ничтожной, так как другого способа защитить права ребенка не нашли. Дмитрий, правда, оказался порядочным человеком. Ему было неловко перед Кириллом, и он компенсировал ему затраты на ремонт квартиры, заплатил за мебель и технику. Однако Кирилл все равно потерял: во-первых, за полгода жилье в Москве подорожало на 5–7 %, и, во-вторых, за время поисков новой квартиры, которые заняли еще 3 месяца, ему пришлось жить на съемной квартире, платя по 20,000 руб. в месяц.

Чтобы не оказаться на месте Кирилла или в еще менее приятной ситуации, покупайте лишь жилье, в котором никто не зарегистрирован. А если некоторое время назад в квартире был прописан ребенок, о судьбе которого вам ничего неизвестно, попытайтесь выяснить, не станет ли ваша покупка поводом для обращения несовершеннолетнего в суд.

Помните и о сюрпризах, преподнесенных нам приватизацией. До 1994 года квартиры могли переходить от государства к физическим лицам без учета интересов несовершеннолетних. Позже это было признано ущемлением прав детей, и норму упразднили. Но закон ведь не имеет обратной силы, поэтому уже полученные документы никто не переделывал. Так что если в приглянувшейся вам квартире, приватизированной до 1994 года, был прописан несовершеннолетний, доля на которого не была выделена, ищите другое жилье. «Пострадавший» в любой момент может обратиться в суд, потребовать свою долю в квартире, и, скорее всего, выйти из тяжбы победителем. Узнать, кто, когда и как распоряжался заинтересовавшим вас жильем, можно из справки ЕГРП или расширенной выписки из домовой книги.

Двое спорят, третий лишний

О том, что имущество находится в залоге или является объектом спора, также можно узнать из справки Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такие документы уберегут вас от финансовых потерь. Не соглашайтесь вносить часть денег до того, как будет принято решение суда или выплачен долг. Лучше уходите и не возвращайтесь, по крайней мере, до тех пор, пока не будут урегулированы все судебные и банковские формальности. Ведь никогда нельзя быть уверенным в том, что суд выиграет именно тот, кому вы выплатили часть денег, и что долг перейдет к заимодавцу вовремя, сняв обременение с недвижимости, – тоже.

Если жилье унаследовано, обязательно поинтересуйтесь, какие родственники покойного вправе заявить свои права на квартиру или дом. Помните, иск подается в суд течение трех лет. И не со дня смерти наследодателя, а с момента нарушения прав. Например, если отчуждено имущество.

Квартира может быть обременена правами арендаторов или находиться в залоге у банка. Поэтому обязательно интересуйтесь историей квартиры. Если ее часто продавали и покупали, постоянно менялись жильцы и собственники, – не соглашайтесь на покупку. Будет очень трудно понять, не нарушены ли чьи-то права с момента приватизации или наступления другого первичного права (покупки у застройщика). Не забывайте, что успешные мошенники – люди умные и законы знают не хуже юристов. Они часто действуют через посредников или используют просроченные доверенности. Всегда будьте бдительны. Обязательно проверьте, кто стоит за посредником и в порядке ли документы; узнайте, не отозвана ли доверенность на право ведения сделок от чьего-либо имени. Сделать последнее просто – достаточно позвонить нотариусу, выдавшему бумагу (его имя, адрес и телефон конторы указаны в документе).

Пример...

Георгий и Ирина Роднянские собрались покупать загородный дом. Вскоре недвижимость, соответствующая их высоким требованиям, нашлась. Владельцем представился Игорь Турищев. Он объяснил, что дом принадлежал его покойному отцу, но время смерти не уточнил. Сказал лишь, что документы еще до конца не оформлены. Сославшись на это, Игорь объяснил невозможность срочного оформления сделки, но предложил покупателям внести залог – некий процент от стоимости жилья и начать там ремонт. Георгий и Ирина отказались и правильно сделали. Потому что у Игоря был брат Андрей, также претендовавший на дом, причем полностью, а не на его часть. В итоге суд выиграл Игорь, а Андрею досталась другая, равноценная по стоимости, часть наследства. Однако гарантировать такой исход дела никто не мог; вернул бы Игорь задаток или нет – большой вопрос. Более того, поскольку право собственности на дом не было бы оформлено на Ирину и Георгия, они не смогли бы требовать через суд возмещения средств, потраченных на неотъемлемые изменения в доме (ремонт), – в чужое жилое помещение таковые вносить нельзя.

Правила покупателя недвижимости

Постоянно работайте с бумагами на квартиру, просматривая все имеющиеся и требуя недостающие. Проверяйте все правоустанавливающие документы на квартиру – они непременно должны быть на руках у собственника.

Подлинности справок и правдивость продавца проверяйте через ЕГРП – там хранится вся нужная информация.

Список всех лиц, которые некогда были зарегистрированы по интересующему вас адресу, также можно установить через домовую книгу, взяв расширенную справку.

Не пренебрегайте возможностью узнать что-то интересное и важное, пообщавшись с соседями. Нередко информация, полученная от них, не менее ценна, чем содержащаяся в документах.

Однако…

Как бы тщательно ни проверялись документы на квартиру, рано или поздно вы все же можете оказаться на улице – без денег и без квартиры. Таковы законы вторичного рынка. Поэтому подстраховаться не помешает – в прямом смысле слова. Защитить свои права на квадратные метры позволяет страхование титула. Даже если суд лишит вас прав на недвижимость, вы сможете обратиться в страховую компанию, и она компенсирует убытки.

Полис страхования обычно стоит 0,5–1 % страховой суммы. Существуют разные тарифы, они зависят от срока страхования, благонадежности квартиры, самой страховой суммы и многих других нюансов. Однако это в любом случае не так уж дорого: за «однушку» в Москве, которая пару раз меняла собственников, надо платить $1,000–1,500 в год. Через три года, когда истечет срок давности, можно будет прекратить выплаты и отказаться от страхования.

Общение со страховой компанией – тоже наука. В частности, не имеет смысла утаивать какие-то сведения, увеличивающие риски. Если они станут явными, договор будет прекращен. Кстати, здесь кроется еще один неплохой способ проверить благонадежность квартиры: предоставив страховой компании максимум информации, вы можете получить отказ в оформлении договора. Это хороший повод задуматься: а не стоит ли отказаться от сделки, если вероятность наступления страхового случая настолько велика, что страховщик отказывается от ваших денег.