Сохрани свои деньги и заработай в кризис

3. Аренда

Инвесторам надо помнить, что доход от вложений в недвижимость можно получать, не только перепродавая ее, но и сдавая квартиры или дома в аренду. Обычно в наем отдают второе жилье, хотя некоторые люди покупают квартиры именно с целью заработка на аренде. Однако «чистая» аренда вряд ли принесет вам значительный доход.

Начнем со спроса и предложения. С одной стороны, желающих снять квартиру в период финансового кризиса должно стать больше. Ведь ожидается большой спад на рынке купли-продажи жилья. Сворачивание банками ипотечных программ тоже даст наймодателям дополнительную клиентуру. Но рост спроса едва ли позволит поднять цену на сдаваемое жилье: с начала 2009 года количество выставленных на аренду квартир сильно увеличилось. Инвесторы, которые ранее приобретали недвижимость для перепродажи, сегодня, в условиях стагнации, не желают фиксировать убытки и намерены дождаться очередного всплеска цен. Определенный доход они получат уже сегодня, пустив нанимателей. Кроме того, приезжие, работавшие в Москве по контракту и лишившиеся места из-за сокращения штата, освободили съемное жилье и отправились домой. Все это привело к всплеску предложения и падению ставок. Наибольшая коррекция наблюдается в секторе бизнес-класса и «элиты» – здесь цены могут снизиться на 30–70 %. Это не означает, что сдать элитную квартиру невозможно – при разумном подходе и готовности к торгу владелец найдет жильцов без проблем. Особенно в популярных центральных районах – Арбат, Остоженка, Тверская, Чистые и Патриаршие пруды. Здесь же, кстати, и ставки самые высокие – порой более $20,000 в месяц.

Как увеличить свои шансы найти нанимателя и сдать квартиру по высокой цене? На самом деле все довольно легко. Главное – не переоценивать имеющееся жилье. За однушку без ремонта и телефона в старом панельном доме на окраине Москвы не надо требовать 30,000 руб. в месяц. Вероятно, вам необходимо именно столько, но нанимателям в обмен на такую сумму необходимо предоставить совсем другое жилье. У вас его нет. Правильнее всего будет с самого начала адекватно оценить квартиру и быть готовым сделать небольшие скидки. Ведь лучше сразу сдать жилье за 20,000 руб. (годовой доход – 240,000 руб. без учета налогов), чем шесть месяцев искать арендаторов, готовых переплачивать. Упущенная прибыль и расходы на содержание квартиры – плата за отсутствие ценовой гибкости.

Сделав косметический ремонт и обставив квартиру недорогой новой мебелью, скажем, из IKEA, и простой бытовой техникой, можно смело поднимать цену на 10–20 %. Дорогой или эксклюзивный ремонт способен увеличить месячную аренду на 30–50 %. Мнение «пусть жильцы сами делают ремонт и покупают все необходимое», как правило, приводит к снижению доходности и долгим поискам клиентов.

В погоне за прибылью не стоит забывать и о рисках данного бизнеса. Вот советы, следование которым позволит избежать неприятных ситуаций, сохранить квартиру и доход.

Один из распространенных вариантов обмана – незаконная субаренда, то есть передача жилья арендатором третьим лицам (часто – по поддельным документам). «Отправляясь в длительную командировку, я сдал свою квартиру одному человеку – всего на два месяца. Когда вернулся, обнаружил там совсем других людей, которые заявили, что мой арендатор сдал им квартиру на полгода, взяв с них плату сразу за весь срок», – рассказывает Владимир П. Вмешавшиеся правоохранительные органы, конечно, помогли владельцу квартиры отстоять его права, но нервов было потрачено немало. Во избежание таких ситуаций необходимо заключать договор с нанимателем. Если в нем не прописано право субаренды, арендатор не сможет «пересдать» квартиру кому-то еще. В случае обмана так будет проще выселить непрошеных гостей.

Бывает и хуже. Недобросовестный наниматель может попытаться продать вашу квартиру, воспользовавшись поддельными документами. Такое случается не часто, но опасаться все равно стоит. Конечно, сделка, осуществленная мошенниками, не будет признана действительной и жилье вы не потеряете, но нервов, сил и времени потратите немало. Чтобы не пасть жертвой преступников, не отдавайте документы на квартиру и свой паспорт арендаторам: покажите их при оформлении сделки найма в доказательство своей честности, и все. Желательно раз в месяц проверять, действительно ли в квартире живут люди, которым вы дали ключи. Попросите соседей время от времени контролировать ситуацию.

Порча имущества наймодателя – весьма распространенная проблема. В договоре нужно отдельным пунктом прописать меру ответственности нанимателя за нанесение имущественного ущерба. Если вы не хотите после выезда жильцов обнаружить следы мамаева побоища, составьте список вещей – мебели, техники, посуды, домашнего текстиля с дефектами, – опишите ремонт и обяжите арендаторов поддерживать в квартире чистоту и порядок. Не желаете плохих запахов, подранных обоев и следов когтей на обивке мебели? Вносите в контракт запрет на домашних животных или требование об устранении последствий их содержания в квартире.

На каждого мудреца, как известно, довольно простоты. Какой бы полный контракт вы ни составили, натворив дел, наниматель может просто сбежать из квартиры. «Мой арендатор залил соседей: у них отклеились обои и испортился навесной потолок, а у меня вздулся паркет и пожелтели стены возле плинтусов. Оплачивать последствия своих подвигов жилец отказался. Через какое-то время он смылся из квартиры. По месту прописки я его не нашел – затерялся человек в огромной Москве. Пришлось из своего кармана оплачивать оба ремонта», – рассказал один из горе-арендодателей. Лучше за свой счет застраховать ответственность перед третьими лицами (соседями и т. д.) при эксплуатации квартиры. Если судьба подкинет такой «сюрприз», платить по счетам будет страховая компания.

Деньги от арендатора необходимо получить вперед. Порой недобросовестные наниматели просят отсрочить платежи на один-три месяца, а по истечении указанного срока исчезают. Паспортные данные ничего вам не дадут – немногие сейчас живут по месту прописки. И на милицию надежды мало: скорее всего, заявление у вас не примут.

Крупные мошенники – птицы редкие, а мелких – сколько угодно. Потому что обмануть в мелочах проще. Чтобы после выезда квартиросъемщиков не обнаружить телефонные счета на десятки тысяч рублей, берите залог в размере месячной платы, а перед его возвратом уточните, нет ли на квартире долгов. Неплохо заблокировать на телефоне «восьмерку». Впрочем, с современными средствами связи вполне можно обойтись и без нее.

Не забывайте, что, получая прибыль от сдачи квартиры, вы обязаны платить налог на доходы (ставка – 13 %). Снизить его до 6 % можно, перейдя в разряд индивидуальных предпринимателей, которые работают по упрощенной схеме налогообложения.

4. Недвижимость за рубежом (инвестиции в чужие земли)

«За последние десять лет рост стоимости жилья в Европе составил, по разным оценкам, 100–300 %. В ближайшее время не исключено резкое падение цен на жилые метры в восьми основных европейских странах – из-за перегрева рынка», – к такому выводу пришли аналитики Deutsche Bank еще в конце 2006 года. А в 2007 году прогноз начал сбываться. Сначала ипотечный кризис и падение стоимости недвижимости в США, потом – снижение цен на квартиры и дома в Великобритании, Ирландии, Испании, Франции и других странах ЕС.

В 2008 году падение продолжилось практически повсеместно. Согласно индексу S amp;P Case-Shiller Home Price, недвижимость в 10 крупнейших городах США в третьем квартале 2008 года подешевела на 18,6 %, а жилье в 20 первых мегаполисах страны потеряло 17,4 % своей стоимости. Причинами спада являются растущая безработица, банкротства и общее ухудшение экономической ситуации. Если сравнивать с докризисным 2006 годом, недвижимость в США потеряла в цене 23,4 %: жилье в Лас-Вегасе подешевело на 31,3 %; Сан-Франциско сдал позиции на 29.5 %; 28,4 % падением отметился Майями; Лос-Анджелес – 27.6 %; Нью-Йорк – 7,3 %; Кливленд – 6,4 %. В некоторых районах, например во Флориде и Калифорнии, недвижимость потеряла в цене около 35 %.

Не лучше обстоят дела на испанском рынке. Количество непроданных объектов (в настоящее время их насчитывается порядка 1 млн) будет расти из-за снижения покупательской способности граждан. Так считают местные эксперты. По данным испанского Министерства жилищного строительства, в III квартале 2008 года продажи жилья в Испании упали на 36,4 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. А число проектов, строительство которых началось в том же периоде, сократилось на 49 %. Ведущий экономист испанского банка BBVA Хосе Луис Эскрива уверен, что жилая недвижимость Испании к 2011 году подешевеет еще на 25 %, чему поспособствуют увеличение процентных ставок по ипотеке и рост безработицы.