Строительный подряд. Практическое руководство по договорной работе и разрешению споров

В 2003-м году один из заказчиков попытался оспорить требование о наличии лицензии на осуществление функций заказчика-застройщика, но ВС РФ ему в этом отказал, сославшись на то, что заказчик-застройщик является непосредственным участником строительного процесса, а поэтому его функции правомерно отнесены к деятельности по строительству зданий и сооружений [16] .

1.2.2. Договор подряда и смежные договоры в строительстве

16

Решение ВС РФ от 02.10.2003 № ГКПИ03-1073, определение ВС РФ от 25.12.2003 № КАС03-603.

Правила отграничения договора строительного подряда от договора купли-продажи будущей недвижимой вещи и договора о совместной деятельности по строительству ОКС были сформулированы Пленумом ВАС в 2011-м году [17] .

В основе такого разграничения лежит право на земельный участок, на котором осуществляется строительство ОКС.

Если по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства ОКС, а другая сторона обязуется осуществить строительство, то такой договор следует квалифицировать как договор строительного подряда [18] .

17

Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

18

Пункт 6 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54.

Если сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве платы получить в собственность помещения в построенном здании, то договор является смешанным (п. 3 ст. 421 ГК), и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи.

В случаях, когда каждая из сторон договора вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т. д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества. При этом если объект построен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), то право собственности на него может возникнуть только у товарища, имеющего права на земельный участок [19] .

19

Пункт 7 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54.

Если же сторона договора собственными силами или силами привлеченного подрядчика возводит ОКС на принадлежащем ей земельном участке и впоследствии передает его в собственность другой стороне за плату, то договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи [20] .

Иногда, вступая в подрядные отношения, стороны намеренно структурируют их как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, предусматривая, что заказчик передает подрядчику в аренду земельный участок для строительства, подрядчик возводит на нем ОКС, регистрирует за собой право собственности на него, после чего, действуя как продавец, передает построенный объект и право собственности на него заказчику. Причем инициатива в подобном структурировании отношений исходит как от заказчиков, так и от подрядчиков.

20

Пункты 1 и 3 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54.

При такой структуре правоотношений роль заказчика в строительстве объекта минимальна и, по сути, ограничивается выдачей подрядчику технического задания, которое позволяет с достаточной степенью определенности индивидуализировать строящийся объект. Иногда заказчик также предварительно разрабатывает проектную документацию для строительства и получает разрешение на строительство (при передаче прав на участок подрядчику он вправе осуществлять строительство в соответствии с ранее выданным разрешением на строительство [21] ), хотя по соглашению сторон как разработка проектной документации и ее экспертиза, так и получение разрешения на строительство может быть возложено на подрядчика.

21

Часть 21.5 ГрК.

Эта модель позволяет заказчику минимизировать риски, связанные с возникновением каких-либо препятствий к строительству, необходимостью выполнения дополнительных работ и т. п. Подрядчик, в свою очередь, освобождается от контроля со стороны заказчика и возможных споров, связанных с соотнесением согласованной сторонами цены объекта с фактическим объемом и стоимостью выполненных работ.

Однако серьезные сложности при такой модели правоотношений могут возникать в случаях, когда подрядчик не успевает построить объект в установленный срок, и заказчик отказывается от договора купли-продажи (п. 1 ст. 463 ГК). Если стороны не договорятся о выкупе заказчиком незавершенного строительством объекта, то подрядчик должен будет вернуть заказчику полученную по договору предоплату (п. 3 ст. 487 ГК), а заказчик при этом будет вправе потребовать освободить земельный участок и привести его в первоначальное состояние в связи с прекращением договора аренды (п. 2 ст. 272 ГК).

1.3. Подряд на проектно-изыскательские работы

Предметом договора подряда на выполнение ПИР является разработка технической документации и (или) выполнение инженерных изысканий (ст. 758 ГК).

1.3.1. Инженерные изыскания

Инженерные изыскания представляют собой изучение природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и земельных участков (п. 15 ст. 1 ГрК).

К основным видам инженерных изысканий относятся геодезические, геологические, гидрометеорологические, экологические и геотехнические изыскания [22] .

Результаты инженерных изысканий оформляются в виде технического отчета (ч. 4.1 ст. 47 ГрК) [23] .

Особенность результатов инженерных изысканий состоит в том, что они за некоторыми исключениями имеют ограниченный срок действия, по истечении которого требуется их обновление.

22

Положение о выполнении инженерных изысканий для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства, утв. постановлением Правительства РФ от 19.01.2006 № 20; СП 47.13330.2016. Свод правил. Инженерные изыскания для строительства. Основные положения. Актуализированная редакция СНиП 11-02-96, утв. и введен в действие приказом Минстроя России от 30.12.2016 № 1033/пр.

23

Пункт 3.1 ГОСТ Р 21.301-2021. Национальный стандарт Российской Федерации. Система проектной документации для строительства. Правила выполнения отчетной технической документации по инженерным изысканиям, утв. и введен в действие приказом Росстандарта от 02.12.2021 № 1679-ст.

Так, срок давности топографических планов составляет не более 2 лет [24] , геологических и гидрометеорологических изысканий – от 2 до 5 лет [25] , экологических изысканий – от 1 до 10 лет [26] .

В этой связи при заключении договора на выполнение инженерных изысканий чрезвычайно важно детально урегулировать порядок сдачи и приемки результатов таких изысканий, а также определить последствия истечения срока их действия до приемки заказчиком и (или) до получения положительного заключения экспертизы в случаях, когда результаты инженерных изысканий подлежат экспертизе (ч. 1 ст. 49 ГрК).

24

Пункт 5.1.20 СП 47.13330.2016.

25

Пункт 6.1.7, п. 7.1.8 СП 47.13330.2016.

26

Пункт 8.1.7 СП 47.13330.2016.

1.3.2. Техническая документация для строительства

Архитектурно-строительное проектирование осуществляется посредством подготовки проектной и рабочей документации для строительства (ч. 1 ст. 48 ГрК).

Проектная документация представляет собой текстовые и графические материалы, определяющие архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения строящегося или реконструируемого объекта (ч. 2 ст. 48 ГрК).

Рабочая документация, в свою очередь, разрабатывается в целях реализации решений, предусмотренных проектной документацией, и включает в себя рабочие чертежи, спецификацию оборудования и изделий (ч. 2.1 ст. 48 ГрК) [27] .

27

Пункт 4 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утв. постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 № 87.

Как проектная, так и рабочая документация могут разрабатываться в электронной форме в виде информационной модели (п. 10.3 ст. 1 ГрК).

1.3.3. Архитектурный проект

Архитектурные решения, разрабатываемые в составе проектной документации, представляют собой авторский замысел архитектурного объекта – его внешнего и внутреннего облика, пространственной, планировочной и функциональной организации [28] .

Закон признает произведения архитектуры, градостроительства и садово-паркового искусства, в том числе в виде проектов, чертежей, изображений и макетов, объектами авторских прав (п. 1 ст. 1259 ГК).

28

Статья 2 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации».