ТСЖ. Организация и эффективное управление

3. При обосновании замены элеваторных узлов автоматизированными расчет экономической эффективности не должен быть доминирующим.

4. Замена элеваторных узлов автоматизированными, как составная часть работ по капитальному ремонту системы отопления, может финансироваться с использованием субсидий, предоставляемых Фондом содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, или за счет других централизованных источников.

5. Следует учитывать, что эксплуатационные расходы на обслуживание одного автоматизированного узла управления и приборов учета тепла составляет порядка 100 тыс. руб. в год, что в отдельных случаях может не укладываться в смету доходов и расходов ТСЖ, ЖСК или управляющей организации и потребовать дополнительных взносов жильцов.

Выбор той или иной технологии учета и подачи тепловой энергии в многоквартирный дом должен исходить не только из оценки положительных свойств привлекательной технологии, но и из экономической возможности и целесообразности ее реализации в настоящий момент.

Руководители ТСЖ, управляющие домами с установленными в ИТП элеваторными узлами, для принятия решения о замене этих узлов автоматизированными узлами отпуска тепла должны, помимо указанных выше общих выводов, учитывать реальные факторы технического и экономического характера.

Во-первых, необходимо получить у поставщика тепловой энергии технические условия на установку автоматизированного узла. Если будет разрешена подача тепла в дом по зависимой схеме через камеру смешения, то этот вариант требует существенно меньше первоначальных и эксплуатационных затрат. Главное заключается в том, что при существующем в настоящее время состоянии тепловых сетей, о чем будет сказано далее, зависимая схема позволит обеспечить необходимый отбор тепла в дом практически при любой температуре наружного воздуха.

При закрытой схеме с использованием теплообменников стоимость первоначальных и эксплуатационных затрат будет выше. По данным фирмы «Данфосс» один автоматизированный узел с тепловой нагрузкой порядка 0,4 Гкал/ч (для 60-квартирного дома) стоит около 1,5 млн руб. В то же время такой узел при существующей подаче теплоносителя во многих случаях при низкой температуре наружного воздуха не сможет обеспечить подачу в дом необходимого количества тепла. Дело в том, что поставщик тепловой энергии по ряду причин, главным образом из-за значительного износа тепловых сетей, не рискует подавать теплоноситель с высокими параметрами, превышающими 100 ° С. В то же время при наружной температуре ниже -9 ° С температура воды, поступающей в дом, должна быть выше 100 ° С. Получается, что при температуре наружного воздуха -26 ° С (расчетная для Санкт-Петербурга) вода, поступающая из теплосети в наружный контур теплообменника, будет иметь температуру не 150 ° С (по расчету), а 98-100 ° С. Выходить из внутреннего контура теплообменника в систему отопления дома по расчету должна вода, имеющая температуру 95 ° С, что даже с теоретической точки зрения невозможно. При промежуточных значениях температуры наружного воздуха можно за счет увеличения поверхности нагрева теплообменника (следовательно, и его стоимости) достичь температуры поступления воды в систему отопления, близкой к расчетной.

Таким образом, при закрытой схеме с установкой теплообменников автоматизированный узел допустимо устанавливать вместо элеваторного узла только при обеспечении заданных параметров теплоносителя при поступлении в дом (150-70 ° С) или со значительным увеличением параметров теплообменника.

Вторым фактором технического характера является повышенная ответственность за эксплуатацию ИТП со стороны технической службы ТСЖ. Если элеваторный узел практически не требует постоянного контроля, ухода и профилактических работ, обеспечивая надежное функционирование системы отопления, то автоматизированный узел требует постоянного внимания к работе автоматики и насосов. Выход из строя, например, циркуляционного насоса приведет к немедленной остановке системы отопления дома.

Экономический фактор уже упоминался. Даже при замене элеваторного узла автоматизированным за счет бюджетных средств следует помнить об эксплуатационных затратах, надежности работы и зависимости выходных параметров теплоносителя из автоматизированного узла от параметров теплоносителя, поступающего в ИТП (особенно в закрытых системах).

Кратко можно резюмировать следующим образом: замена элеваторного узла на автоматизированный узел при параметрах теплоносителя в сети, близких к расчетным, обеспечит комфортную постоянную температуру в жилых помещениях, но при более высоких эксплуатационных затратах. При параметрах теплоносителя в сети, не превышающих 100 ° С при любой температуре наружного воздуха, что характерно для многих тепловых сетей, автоматизированный узел никакого практического положительного эффекта не обеспечит.

В связи со сказанным руководители ТСЖ должны с большой осторожностью относиться к рекламным заявлениям производителей и поставщиков автоматизированных узлов управления, особенно в части предполагаемой экономии тепловой энергии и окупаемости затрат. Напомним, что речь идет о замене элеваторного узла автоматизированным при параметрах в сети 150-70 ° С. Эти параметры означают, что при расчетной наружной температуре воздуха теплоноситель, поступающий в ИТП, должен иметь температуру 150 ° С, а на выходе из него – температуру 70 ° С. Для Санкт-Петербурга расчетная температура наружного воздуха составляет -26 ° С.

6.3. Использование полимерных труб

Полимерные трубы, как большинство новых материалов, прошли три стадии их восприятия: восторг, разочарование и трезвый расчет, т. е. реальную оценку возможности применения нового материала в зависимости от ограничений определенных параметров внешней среды, например температуры и давления перемещаемой жидкости в полимерных трубах.

Замечательные свойства полимерных труб вначале вызвали восторг, однако выявленные ограничения их применения привели к некоторому разочарованию. И наконец, трезвый, объективный расчет показал возможность использования всех положительных свойств полимерных труб при соблюдении ряда ограничений сферы их применения.

К сожалению, надо признать, что многие организации, имеющие отношение к капитальному ремонту многоквартирных домов с использованием полимерных труб в системах отопления и водопровода, все еще находятся на первой стадии восприятия этих труб, применяя их без необходимых обоснований и учета ограничений, предусмотренных нормативными актами. Такое положение может привести к весьма ощутимым негативным последствиям.

Настоящий раздел имеет целью помочь специалистам ТСЖ выйти из первой, восторженной, стадии восприятия полимерных труб, безболезненно преодолеть вторую, пессимистическую, стадию и перейти к реалистической оценке как положительных свойств этих труб, так и установленных ограничений к их применению в системах отопления и водопровода многоквартирных домов.

Трубы из полимерных материалов обладают целым рядом положительных качеств, о чем указывалось в разделе 6.1. Они стойки к коррозии, имеют меньший, чем у стальных труб, коэффициент сопротивления трению и более низкие теплопотери, при эксплуатации в них не образуются отложения, уменьшающие диаметр труб, они эстетичны и часто не требуют покраски, их стоимость более привлекательна, чем у стальных труб. И наконец, трубы из полимерных материалов требуют при монтаже значительно меньше трудовых затрат, чем стальные. Прокладка полимерных трубопроводов может выполняться прямо на месте монтажа с использованием стандартных соединительных деталей (фитингов) и простейших инструментов и приспособлений, без предварительной заготовки отдельных узлов в условиях мастерских или завода. Такая технология не только оправдана экономически, но и является наиболее приемлемой при монтаже санитарно-технических систем в заселенном доме.

Однако использовать трубы из полимерных материалов можно только при строгом соблюдении технических условий, установленных соответствующими нормативными актами. В противном случае пострадают качество, надежность и долговечность санитарно-технических систем, смонтированных с использованием полимерных труб.

Требования, предъявляемые к полимерным трубам, условия и границы применения этих труб определяют следующие нормативные документы:

• ГОСТ Р 52134-2003 «Трубы напорные из термопластов и соединительные детали к ним для систем водоснабжения и отопления. Общие технические условия»;