ТСЖ. Организация и эффективное управление

В приложении 8 к этим правилам сказано, что при капитальном ремонте с полной заменой системы отопления применение стальных труб запрещено. Этим требованием часто оправдывается использование полимерных труб при капитальном ремонте системы отопления в домах с элеваторными узлами. При корректном прочтении этого требования следует обратить внимание на то, что оно относится к ПОЛНОЙ замене системы отопления, предполагающей с учетом действующих норм и правил переоборудование элеваторного узла на автоматический с температурой воды до 90 ° С, соответствующий тепловой и гидравлический пересчет системы, расчет компенсации линейного расширения труб и т. д. В таких случаях полная замена системы отопления для возможности применения полимерных труб экономически не обоснована, так как только один автоматизированный индивидуальный тепловой пункт стоит в среднем порядка полутора миллионов рублей.

Кроме того, приложение 8 Правил представлено как рекомендательное и не подлежит обязательному исполнению.

Нарушение технических норм может носить и сознательный характер. Необоснованная замена в системах отопления стальных труб полимерными обеспечивает сиюминутный эффект за счет разницы в стоимости труб, снижении трудозатрат на монтаже, сокращении сроков производства работ. В этих случаях не исключена коррупционная составляющая в принятии решений.

Сознательно могут использовать полимерные трубы владельцы и арендаторы первых и подвальных этажей жилых домов при переоборудовании помещений под офисы и т. п. Это оправдано тем, что реконструкция таких помещений, включая переоборудование санитарно-технических систем, как правило, производится каждые пять – восемь лет, так что долговечность трубопроводов не имеет существенного значения. Однако необходимо учитывать, что рассматриваемые помещения связаны с единой системой тепло– и водоснабжения жилого дома, что требует проведения необходимых согласований с обслуживающей дом организацией, ТСЖ или ЖСК при проведении ремонта и реконструкции санитарно-технических систем в этих помещениях.

В заключение необходимо подчеркнуть, что использование полимерных труб в санитарно-технических системах многоквартирных домов будет эффективным, обеспечивающим долговечность и качество систем только при условии соблюдения установленных технических норм и требований, краткое изложение которых приведено в настоящем разделе. При невозможности соблюдения этих условий или экономической нецелесообразности их создания предпочтение должно быть отдано стальным трубам.

Необходимо напомнить, что в представленной главе рассмотрены лишь некоторые вопросы технологического характера, влияющие на эффективность функционирования ТСЖ, с которыми наиболее часто приходится встречаться в практической деятельности товарищества собственников жилья.

Глава 7 Содержание и ремонт жилищного фонда, находящегося в управлении ТСЖ

В предыдущей главе были рассмотрены важные вопросы технологического характера, способные оказать существенное влияние на эффективность функционирования ТСЖ и относящиеся к техническому (эксплуатационному) блоку системы управления товариществом.

В настоящей главе предполагается рассмотреть весь комплекс работ по содержанию и ремонту жилищного фонда, также входящий в технический блок.

7.1. Общие требования к содержанию и ремонту жилищного фонда

Прежде всего необходимо уточнить, что содержание жилищного фонда – это по существу содержание общего имущества МКД. То есть можно сказать, что содержание общего имущества МКД – это комплекс работ и услуг по содержанию общего имущества жилого дома, по техническому обслуживанию общих коммуникаций и технических устройств, по санитарной очистке жилого фонда и придомовой территории.

Такое определение вытекает из рассмотрения двух основополагающих нормативных актов, устанавливающих порядок содержания и технического обслуживания жилищного фонда: «Правил содержания имущества в многоквартирном доме», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491, и «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 27.09.2003 г. № 170.

В первом из этих документов определяется состав общего имущества многоквартирного дома, управление которым, наряду с другими организациями, может осуществляться ТСЖ. Этот вопрос в особых комментариях не нуждается, так как состав общего имущества закреплен ЖК РФ.

Далее в указанных правилах излагаются требования к содержанию общего имущества, которые должны обеспечивать:

• соблюдение характеристик надежности и безопасности дома;

• безопасность для жизни и здоровья граждан;

• сохранность имущества физических и юридических лиц;

• доступность пользования жилыми и нежилыми помещениями;

• постоянную готовность и дееспособность всех инженерных коммуникаций;

• поддержание архитектурного облика дома;

• соблюдение прав и законных интересов собственников жилья.

Правила также определяют состав работ по содержанию общего имущества в зависимости от конструктивных особенностей, степени физического износа, технического состояния общего имущества, природно-климатических условий расположения дома. В них подробно рассматривается вопрос об обязанности собственников помещений по несению общих расходов на содержание и ремонт общего имущества.

Работы по содержанию общего имущества определены в следующим составе:

• осмотр общего имущества с целью выявления его некачественного содержания и угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;

• освещение мест общего пользования;

• обеспечение нормируемой температуры в помещениях общего пользования;

• уборка и санитарно-гигиеническая очистка помещений общего пользования и земельного участка, входящего в общее имущество;

• сбор и вывоз бытовых отходов;

• озеленение и благоустройство;

• подготовка к сезонной эксплуатации;

• текущий и капитальный ремонт.

Другой нормативный акт, «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», содержит следующие требования:

• организация технического обслуживания и текущего ремонта жилищного фонда;

• содержание помещений и придомной территории;

• техническое обслуживание и ремонт жилых зданий на различных территориях;

• особенности технического обслуживания и ремонта жилых зданий на различных территориях.

Подробное изложение всех технических и организационных задач, решаемых при эксплуатации многоквартирного дома, представлено в «Методическом пособии по содержанию и ремонту жилищного фонда» (МДК 2-04.2004), являющемся приложением к «Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда».

Изложенный перечень общих требований к содержанию и ремонту жилищного фонда свидетельствует не только о большом объеме задач технического блока, но и о влиянии этого блока на эффективность функционирования ТСЖ по обеспечению качества и надежности эксплуатации находящегося в его управлении комплекса недвижимого имущества.

7.2. Структура содержания и ремонта жилищного фонда

Содержание жилищного фонда включает в себя комплекс работ и услуг по содержанию общего имущества жилого дома, техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома, санитарной очистке жилищного фонда и придомной территории.

Необходимо уяснить, что содержание жилищного фонда, как обобщающее понятие, состоит из собственно содержания и технического обслуживания этого фонда.