Вещное право

Кроме того, титул leasehold может иметь еще и форму «добросовестного арендного титула» (good leasehold title), который вообще не гарантирует его обладателю более «сильного» права на свой участок.

Остальные титулы регистрируются по желанию правообладателей. При этом права (титулы), не требующие регистрации, но прямо поименованные в этом качестве в Land Registration Act 2002 (overriding interests), действуют независимо от того, знал ли о них новый приобретатель участка (хотя он может установить их наличие при необходимой заботливости). Наибольшее значение среди них имеют:

• сервитуты и обязанности выдач (profits), возникшие в силу закона;

• права нанимателя участка, в том числе краткосрочного (до семи лет);

• права супруга собственника участка;

• публичные ограничения и обременения;

• права, вытекающие из обычаев.

Наличие таких нерегистрируемых overriding interests существенно подрывает значение обязательной государственной регистрации, хотя указанный Закон 2002 г. предусмотрел необходимость постепенного сокращения их количества. Следует также отметить, что они не связывают добросовестного приобретателя участка, получившего его возмездно, так как он обычно обладает более «сильным» правом; такой приобретатель фактически получает участок свободным от любых незарегистрированных обременений.

Все иные права (interests), не поименованные в названном Законе 2002 г. (например, преимущественное право покупки), составляют категорию «прав более низкого порядка» (minor interests). Такие права также могут быть внесены в реестр, но если этого не сделано, то они не связывают приобретателя земельного участка даже тогда, когда ему известно об их существовании.

Это во многом архаичное, по сути полуфеодальное правовое регулирование стало также незыблемой основой американского Property Law, которое не предпринимало каких-либо мер по упрощению этой «системы», подобных реформе, предусмотренной английским Law of Property Act 1925 г. В настоящее время американское право закрепляет едва ли не еще более сложную «систему» владельческих титулов (estates in possession) по общему праву и по праву справедливости, а также различные виды future interests и разнообразные комбинации всех этих титулов [26] .

26

См., например: Reimann М. Einfuhrung in das US-amerikanische Privatrecht. 2. AufL Munchen, 2004. S. 138–145.

При этом в США вместо государственной регистрации вещных прав на недвижимость используется особая система записей (recordation), опирающаяся на «договорные гарантии» титулов (deed warranties) и их страхование (title insurance). В этой связи в современной отечественной литературе справедливо отмечается, что, «несмотря на то, что основы правоотношений собственности на недвижимость в США никогда не осложнялись началами, присущими феодальному праву, действующая американская система регистрации вещных прав на недвижимость сохраняет ряд коренящихся в common law черт, которые в современном английском праве считаются устаревшими» [27] .

27

Безбах С.В. Регистрация вещных прав на недвижимое имущество в Англии и США: Автореф. дис…. канд. наук. М., 2004. С. 6, 11.

Еще более сложно представить, каким образом все эти исторически сложившиеся категории и понятия могут быть логически объяснены постулатами современной «теории сокращения издержек», разработанной на базе столь популярной среди многих отечественных экономистов и юристов американской доктрины «экономического анализа права» (Law and Economics), которая предлагает «рациональное» истолкование любых правовых явлений и в особенности отношений собственности. Рассмотренное положение свидетельствует и о том, что распространившееся у нас в последнее время мнение о большей гибкости и прогрессивности правопорядков, основанных на системе общего права, в действительности далеко не бесспорно и, во всяком случае, вряд ли может быть отнесено к вещно-правовому регулированию.

Вместе с тем можно констатировать, что и в европейском континентальном праве, и в англо-американском common law весьма последовательно проводится четкое различие гражданско-правовых режимов движимых и недвижимых вещей, причем некоторые имущественные (вещные) права допускаются только в отношении недвижимости. Очевидна также полная нелепость попыток использования в отечественном праве основанной на феодальных традициях категории «прав собственности» (property rights) вместо современной юридической конструкции вещных прав (свойственных российскому гражданскому праву, исторически относящемуся к европейским континентальным правопорядкам).

§ 3. Вещное право в российском гражданском праве

1. Вещное право в дореволюционном российском гражданском праве

В силу различных исторических причин в дореволюционном российском праве не сложилось единой концепции (и даже терминологии) вещных прав, хотя в цивилистической доктрине, в конце концов, был выработан достаточно продуманный общий подход к этой проблематике, в основном базирующийся на пандектных взглядах и учитывавший передовые для того времени кодификации вещного права (в виде соответствующих разделов германского (1896 г.) и швейцарского (1907 г.) гражданских кодексов), отраженный в проекте Гражданского уложения Российской империи.

Как известно, понятие недвижимости появилось в российском праве сравнительно поздно – лишь в XVIII в., когда «Петр I, отменив различие между поместьем и вотчиной, слил то и другое в одном качестве в названии недвижимого имущества»; однако вскоре после его смерти «различие вотчин родовых от купленных и выслуженных» было восстановлено и легло в основу существовавших до революции различий правового режима «родового» и «благоприобретенного» имущества [28] . Право же «полной собственности» (почти свободной от разнообразных «обременений» в казенном интересе) было установлено в российских законах еще позднее – при Екатерине II (1785 г.), причем только для дворян и других привилегированных слоев населения. Фактически основания говорить о полноценном институте (или подотрасли) вещного права в европейском смысле появились в России лишь во второй половине XIX в., после отмены крепостного права [29] .

28

Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. М., 2002. С. 130. Вотчиной считалось имущество («имение»), приобретенное от предков (представителей рода) по наследству (но при отсутствии завещания) и дававшее относительно широкое право владения им, тогда как поместьем считалось имущество, полученное от государства за службу на более ограниченном праве.

29

См. особенно: Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. Ростов-н/Д, 1995. С. 557, 560.

При этом как в действовавшем законодательстве, так и в доктрине царил серьезный разнобой в терминологии: вторая и третья книги ч. 1 т. X Свода законов Российской империи говорили о «правах на имущество», под которыми в большинстве случаев подразумевались именно вещные, или «вотчинные», права. На этом последнем термине особенно настаивал К.П. Победоносцев, благодаря усилиям которого книга третья проекта Гражданского уложения получила название «Вотчинное право», тогда как в дореволюционной учебной литературе обычно говорилось о вещном праве. В действовавшем законодательстве ограниченные вещные права именовались «неполными правами собственности», или «неполными правами на имущество», а в проекте Гражданского уложения – «вотчинными правами в чужом имуществе». Это объяснялось «относительной юностью законодательства нашего и языка, не успевшего еще выработать свою терминологию для науки права, едва только зарождавшейся у нас при издании Свода Законов» [30] . Кроме того, к вещным правам в то время в большинстве случаев относили абсолютные по своей юридической природе авторские и патентные права, а также права на фирму и на товарный знак («художественную» и «промышленную» собственность), что было прямо закреплено в ст. 740 проекта Гражданского уложения Российской империи [31] (хотя Г.Ф. Шершеневич выделял их в особый вид гражданских прав – исключительные права).

30

Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. С.193.

31

Здесь и далее ссылки на статьи указанного проекта приводятся по: Кодификация российского гражданского права: Свод законов гражданских Российской Империи, проект Гражданского уложения Российской Империи, Гражданский кодекс РСФСР 1922 года, Гражданский кодекс РСФСР 1964 года. Екатеринбург, 2003, где приведен последний текст этого проекта по изданию 1910 г.

Вместе с тем существом вещного права в отечественной доктрине гражданского права уже в XIX в. считалось «господство над имуществом, имеющим значение вещи», и «притом господство непосредственное… без отношения к какому-либо другому лицу, и не через другое лицо», в противоположность «личному» (обязательственному) праву как «праву на действие другого лица» [32] . Поэтому, например, пользование чужой землей по арендному договору не могло считаться «вотчинным» (вещным) правом независимо от срока своего действия и от обеспечения интересов арендатора, ибо таким договором устанавливается «не непосредственная власть лица над имуществом, но личное отношение между сторонами, из которых одна – владелец и собственник – обязывается доставить другой – наемщику – спокойное пользование имуществом»; «из него не родится вотчинная власть над имуществом… а только приобретается некоторое более или менее полное, более или менее ограниченное право пользоваться хозяйственными выгодами имущества» [33] .

32

Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. С. 189, 192.

33

Там же. С. 195.

Правда, в отличие от пандектных подходов в российской цивилистике всегда признавалось широкое понятие недвижимости, охватывавшее не только земельные участки, но и находящиеся на них строения и сооружения, в том числе возведенные на чужих земельных участках (ст. 384 ч. 1 т. X Свода законов и ст. 32 проекта Гражданского уложения). По классическим пандектным представлениям, такие объекты являются не самостоятельными вещами, а лишь составными частями земельного участка как недвижимой вещи. Но и в русском дореволюционном праве вещные права на чужие вещи (ограниченные вещные права) касались лишь недвижимостей, придавая этим юридическим отношениям необходимую прочность [34] , отсутствующую в обязательственных правах.

34

Синайский В.И. Русское гражданское право. С. 243.