Вещное право

• соотношение правомочий собственника и обладателя ограниченного вещного права определяется правилами ГК РФ о соответствующем вещном праве;

• вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации.

Ориентиром для выявления правового режима имущества, определения объема и содержания прав и обязанностей участников гражданского оборота служит отраженная в законодательстве и утвердившаяся в доктрине классификация вещей, которая проводится по нескольким основаниям.

1. По оборотоспособности: ограниченные в обороте и неограниченные в обороте вещи.

Вещи, которые по смыслу ст. 129 ГК РФ могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, считаются вещами, не ограниченными в обороте. Большинство вещей относятся именно к данной категории.

Ограниченные в обороте вещи являются таковыми в силу того, что они могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо совершение сделок с ними требует специального разрешения. Подобные ограничения устанавливаются законодателем с целью обеспечения государственной и общественной безопасности, здоровья населения и иных публичных интересов.

Так, на территории Российской Федерации ограничен оборот иностранной валюты и внешних ценных бумаг (валютных ценностей) [3] , драгоценных металлов и природных драгоценных камней в любом виде и состоянии, за исключением ювелирных и других бытовых изделий, а также лома таких изделий [4] .

Музейные предметы и музейные коллекции, включенные в состав Музейного фонда Российской Федерации, могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом только по специальному разрешению федерального органа исполнительной власти в сфере культуры (ст.12 Федерального закона от 26.05.1996 № 54-ФЗ «О Музейном фонде Российской Федерации и музеях в Российской Федерации») [5] .

3

См.: Федеральный закон от 10.12.2003 № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» // СЗ РФ. 15.12.2003. № 50. Ст. 4859.

4

См.: Федеральный закон от 26.03.1998 № 41-ФЗ «О драгоценных металлах и драгоценных камнях» // СЗ РФ. 30.03.1998. № 13. Ст. 1463.

5

СЗ РФ. 27.05.1996. № 22. Ст. 2591.

Оружие [6] , сильнодействующие яды, наркотические средства и психотропные вещества [7] также подпадают под ограничение в обороте, так как для приобретения подобных объектов требуется специальное разрешение.

Недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Вопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Права пользования недрами могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами (ст.1.2 Закона РФ от 21.02.1992 № 2395-1 «О недрах») [8] .

6

См.: Федеральный закон от 13.12.1996 № 150-ФЗ «Об оружии» // СЗ РФ. 16.12.1996. № 51. Ст. 5681.

7

Федеральный закон от 08.01.1998 № 3-ФЗ «О наркотических средствах и психотропных веществах» // СЗ РФ. 12.01.1998. № 2. Ст. 219.

8

СЗ РФ. 06.03.1995. № 10. Ст. 823.

Земельные участки, зарезервированные в целях размещения объектов развития инфраструктуры территории опережающего социально-экономического развития, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством (ст. 29 Федерального закона от 29.12.2014 № 473-ФЗ «О территориях опережающего социально-экономического развития в Российской Федерации») [9] .

Следует отметить, что подобные объекты, которые могут находиться исключительной в государственной или муниципальной собственности, до 01.10.2013 г. именовались изъятыми из гражданского оборота. Однако в связи со вступлением в силу Федерального закона от 02.07.2013 № 142-ФЗ «О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» [10] они были включены в категорию вещей ограниченных в обороте.

9

СЗ РФ. 05.01.2015. № 1 (часть I). Ст. 26.

10

СЗ РФ. 30.03.1998. № 13. Ст. 1463.

Ограниченными в обороте в силу законодательного запрета на совершение с ними гражданско-правовых сделок являются такие объекты, как поддельные денежные знаки, самодельные наркотические средства и т. д.

2. По естественным свойствам: движимые и недвижимые вещи.

Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Недвижимыми вещами являются жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машиноместа), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (ч. 1 ст. 133 ГК РФ).

Вышеперечисленные объекты относятся к недвижимости в силу их физических свойств, в первую очередь, тесной связи с землей. Поэтому их называют «недвижимостями по природе» [11] .

11

См.: Суханов Е.А. Вещное право: научно-познавательный очерк. М.: Статут, 2017. – Режим доступа:ru (дата обращения: 02.04.2019).

Отсутствие законодательного определения недвижимости порождает необходимость определить основные характеристики «недвижимости по природе».

Учитывая то, что возникновение, изменение, переход, прекращение права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества подлежат государственной регистрации, встает вопрос о том, является ли она необходимым признаком недвижимого имущества.

По этому поводу В.А. Алексеев замечает, что категория недвижимого имущества выделяется в законе в целях определения специфики правовых отношений, складывающихся по поводу данного объекта гражданских прав, и считает нелогичным полагать, что критерий отнесения объекта к недвижимости выражается в отношениях, существующих по поводу этого объекта. Физическое и юридическое существование объекта недвижимости имеет место независимо от отношений, существующих по поводу этого объекта. Основной признак вещи – возможность в принципе, при определенных условиях стать объектом гражданских прав. Следовательно, различие недвижимой вещи и движимой вещи состоит в объективных признаках [12] .

12

Алексеев В.А. Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав: Автореф. дис…. д.ю.н.: 12.00.03. М.: 2008. С. 8–9.

Соглашаясь с вышеприведенной позицией, приходим к заключению, что государственная регистрация не может быть признана сущностной характеристикой «недвижимости по природе». Основополагающими признаками таких объектов являются:

• прочная связь с землей, т. е. невозможность перемещения объекта с сохранением полного объема его функций или умаления его стоимости без использования специальных демонтажных и монтажных работ или осуществления значительных денежных затрат;

• наличие индивидуализирующих признаков (недвижимое имущество является индивидуально-определенной вещью);

• самостоятельное функциональное назначение.

Подтверждение находим в п.38 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Так, по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости. Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

Вместе с тем, в доктрине высказывается идея о том, что постройка, являясь составной частью вещи, не выступает самостоятельным объектом права, на нее не возникает собственности или иных вещных прав, подлежащих регистрации в реестре. Она является «продолжением» земельного участка, образуя с ним одну вещь, единый объект [13] .

Модель единого объекта нашла отражение и в одном из законопроектов Минэкономразвития России. В целях реализации концепции единства судьбы земельного участка и объектов на нем, заложенного в п. 5 ст.1 ЗК РФ, предлагается сооружение или объект незавершенного строительства до регистрации прав на них или до регистрации прав на помещение или машино-место в здании считать неотделимым улучшением земельного участка [14] .

13

Бевзенко Р.С. Земельный участок с постройками на нем: введение в российское право недвижимости. М.: М-Логос, 2017. С. 69.

14

См.: Проект Федерального закона «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации» (подготовлен Минэкономразвития России) (не внесен в ГД ФС РФ, текст по состоянию на 23.04.2018) – Режим доступа:(дата обращения: 02.04.2019).