Восхождение денег

Король “подъема переворотом”: Дэнни Фолкнер и его вертолет.

Главная проблема была в том, что спрос на дома вдоль шоссе и в принципе не мог приблизиться к предложению, возникшему благодаря Фолкнеру, Блейну и их друзьям. К началу 1980-х агенты по продаже недвижимости шутили: разница между сифилисом и домом лишь в том, что от сифилиса можно избавиться. Более того, разрыв между долгами и активами большинства ассоциаций достиг катастрофического уровня. Еще больше долгосрочных кредитов давалось по знакомству, причем средства привлекались на короткие сроки от вкладчиков. Правительство решилось действовать с опозданием – лишь в 1984 году. Одиннадцатого марта председатель Федерального совета банков жилищного кредита США Эдвин Грей отдал приказ о закрытии Empire. Это обошлось Федеральной корпорации по страхованию счетов в ссудно-сберегательных ассоциациях (ФКСССА) в 300 миллионов долларов. Но это было только начало. Законодатели, особенно те, которые получали большие пожертвования от ссудно-сберегательных ассоциаций, замешкались, когда те столкнулись с трудностями [56] . Но чем больше они ждали, тем больше терялось денег. В 1986 году банкротом стала и сама ФКСССА.

56

Самый известный случай – история Чарльза Китинга, чья ассоциация Lincoln Savings and Loan в Ирвинге, Калифорния, оказавшись под угрозой закрытия, получила поддержку пяти сенаторов, в том числе Джона Маккейна. В разное время Маккейн получал от Китинга пожертвования на свои кампании, но был признан невиновным сенатским комитетом по этике.

В 1991 году после двух процессов (на первом из них присяжные не смогли прийти к единому мнению) суд признал Фолкнера, Блейна и Толера виновными в финансовых махинациях и хищении 165 миллионов долларов из Empire и других компаний посредством жульничества с земельными участками. Каждого приговорили к двадцати годам тюрьмы и обязали выплатить миллионы в счет компенсации. Один следователь назвал Empire “примером самой безумной и бесчестной инвестиции в недвижимость”⁴⁸. Это же можно сказать и о кризисе ссудно-сберегательных ассоциаций в целом. Эдвин Грей назвал его “самым бездумным, широкомасштабным и жульническим эпизодом нашей банковской истории”. Около полутысячи ассоциаций обанкротились или были закрыты властями. Еще столько же были поглощены в результате правительственных усилий по расчистке авгиевых конюшен. По официальным оценкам, почти половина дел о банкротстве содержали признаки “финансовых махинаций и потенциально уголовных действий” со стороны владельцев ассоциаций и их приближенных. К маю 1991 года на скамье подсудимых побывали 764 человека, из которых 550 были признаны впоследствии виновными и 326 получили различные тюремные сроки. Общая сумма штрафов составила 8 миллионов долларов⁴⁹. Кризис не утихал до 1995 года и обошелся в 153 миллиарда долларов (3 % ВВП за тот период). Налогоплательщики дали 124 миллиарда из этой суммы. Это был самый дорогой финансовый кризис со времен Великой депрессии⁵⁰. Теперь по всему Техасу можно найти археологические памятники тому ужасу – разваливающиеся дома, задешево построенные на ворованные деньги. Большинство из них погибло под гусеницами бульдозеров. Четверть века спустя местность вдоль шоссе номер 30 выглядит так же, как и до бума, – как обычная техасская пустошь.

Для американских налогоплательщиков этот кризис стал невероятно дорогим уроком того, чем может обернуться непродуманное дерегулирование. В развалинах ссудно-сберегательных ассоциаций обнаружилась золотая жила, мгновенно притянувшая новую группу любителей быстрых денег. Для торговцев облигациями из Salomon Brothers крах еще рузвельтовской системы ипотек был не трагедией, а прекрасной возможностью заработать. Они были жадными до прибылей, их речь была вульгарной, себя они называли “ублюдками высокого полета” и понимали, как извлекать доходы из растущих учетных ставок 1980-х годов. Главный трейдер банка Льюис Раньери (начавший карьеру банковским рассыльным) вступил в игру, когда отчаявшиеся ассоциации начали распродавать свои ипотеки в попытке остаться на плаву. Естественно, он скупал все по бросовым ценам. Широкая улыбка, дешевые рубашки и бруклинские шуточки Раньери стали символами нового поколения Уолл-стрит. Эти люди радикально отличались от привычных инвестиционных банкиров в костюмах от Brooks Brothers и подтяжках. Их главная идея была нова: объединить тысячи ипотек и с их помощью обеспечить совершенно новые ценные бумаги, которые затем можно предлагать как альтернативу государственным или корпоративным облигациям – иными словами, превратить ипотеки в облигации. После объединения ипотек выплаты по ним можно было распределить по категориям с разными степенями рисков и сроками погашения. Первый выпуск этих новых бумаг, обеспеченных ипотеками (известных как СМО, от английского collateralised mortgage obligation), состоялся в июне 1983 года⁵¹. Началась новая эра в истории американских финансов.

Процесс получил название секьюритизации и полностью преобразил Уолл-стрит, стряхнув пыль с сонного рынка облигаций и создав систему, где безличные сделки играют роль большую, чем человеческие отношения. Впрочем, как и раньше, государство выражало готовность раскошелиться в случае кризиса. Большинство ипотек было гарантировано государственным трио: Фанни, Фредди и Джини, ну а поскольку те пользовались поддержкой государства, то и облигации становились почти что государственными и, следовательно, получали высокий инвестиционный рейтинг. В период с 1980 по 2007 год объем таких облигаций вырос с 200 миллионов до 4 триллионов долларов. С появлением частного страхования облигаций банки вроде Salomon стали предлагать рынку секьюритизацию кредитов, не пользующихся государственными гарантиями. К 2007 году было секьюритизировано частных ипотек на 2 триллиона долларов⁵². Если в 1980 году в облигации было обращено 10 % всех ипотек, то к 2007 году их доля составила уже 56 % [57] .

57

К концу 2006 г. поддерживаемые государством предприятия владели самой большой долей рынка ипотек – 30 %. На коммерческие банки приходилось 22 %, на секьюритизированные инструменты – 14 %, на сберегательные банки – 13 %, на федеральные и местные исполнительные власти – 8 %, на страховые компании – 6 %. Остальное было на руках у отдельных людей.

На костре Уолл-стрит 1980-х годов сгорели не только людские амбиции. Там же кончила свои дни и модель, показанная в фильме “Эта прекрасная жизнь”. Когда-то между кредиторами и заемщиками ипотек существовала человеческая связь. Джимми Стюарт лично знал и тех, кто вкладывал деньги, и тех, кто их занимал. На рынке секьюритизированных инструментов, как и в космосе, нет смысла кричать о помощи. Проценты по ипотеке уходят тому, кто даже не догадывается о вашем существовании. Чем это грозит обычным владельцам недвижимости, стало понятно только через двадцать лет.

В англоговорящих странах принято считать, что вложения в недвижимость выгодны всегда. Путь к богатству ведет через рынок недвижимости. Более того, только глупец может вкладывать свои капиталы куда-то еще. Удивительно, как часто эти непреложные истины не выдерживают проверку реальностью. Пусть вы вложили 100 тысяч долларов в американский рынок недвижимости в начале 1987 года. В зависимости от того, какую статистику выбрать, ваше состояние к первому кварталу 2007 года почти утроилось бы – до 275 или 299 тысяч долларов. Но если бы вы вложили эти же деньги в американский фондовый индекс S&P 500, помещая туда же все дивиденды, то по истечении того же срока у вас на руках остались бы 772 тысячи долларов – куда как больше, чем от инвестиций в недвижимость. В Великобритании наблюдается похожая разница. Инвестировав 100 тысяч фунтов в “стены и крышу” в 1987-м, за двадцать лет вы бы увеличили свои вложения вчетверо. Но те же деньги, инвестированные в индекс лондонской биржи FTSE, выросли бы в семь раз. Есть, конечно, различие между покупкой акций и дома – в акциях нельзя жить. (Хотя, с другой стороны, налогом на недвижимость облагаются дома, а не акции.) Чтобы быть до конца аккуратными, надо еще учесть сэкономленную вами стоимость съема жилья (или недополученную ренту от сдачи, если вы покупали недвижимость для сдачи внаем). Самый простой способ – откинуть ренту и дивиденды. Разница несколько сократится. За два десятилетия с 1987 года индекс S&P 500 за вычетом дивидендов вырос почти в пять раз, заметно опередив рынок недвижимости. Различие еще уменьшится, но не исчезнет вовсе, если мы включим ренту в портфель недвижимости и учтем дивиденды в портфеле ценных бумаг. Средняя годовая рента упала за этот период с 5 % до 3,5 % от общей стоимости жилья на пике рынка недвижимости (иными словами, на пике средняя квартира за 100 тысяч долларов приносила в месяц 416 долларов)⁵³. Британский же фондовый рынок рос медленнее американского, а дивиденды составляли большую часть дохода инвестора. Да еще недостаток новых домов, вызванный, в частности, запретом застройки лугов и лесов, подстегивал стоимость съемного жилья.

Здесь исключение из рассмотрения дивидендов и ренты стирало преимущество акций над недвижимостью. Если смотреть на чистый прирост капитала, между 1987 и 2007 годами вложения в британскую недвижимость выросли в 4,5 раза, а в акции – в 3,3 раза. И только если начать счет с 1979 года, британские акции оказываются выгоднее британских домов [58] .

Есть еще три фактора, которые надо учитывать при попытке сопоставления вложений в недвижимость по сравнению с вложениями в другие активы. Первый – амортизация. Акциям, в отличие от домов, не нужны ни ремонт, ни новая крыша. Второй – ликвидность. Продать дом гораздо сложнее и дороже, чем акцию. Третий – колебания стоимости. Весь послевоенный период рынок недвижимости был куда устойчивее фондового (не в последнюю очередь из-за более-менее неизбежных расходов на сделки с жильем). Не стоит думать, что цена домов росла себе и росла. С 1989 по 1995 год средняя цена дома в Великобритании упала на 18 %, а с учетом инфляции – и на все 37 %. В Лондоне падение составило около 47 %⁵⁴. В Японии цены на недвижимость упали более чем на 60 % между 1990 и 2000 годами. Пока я писал эту книгу, впервые за целое поколение начали падать цены на недвижимость в США. Индекс Кейса-Шиллера, учитывающий цены на жилье в двадцати крупнейших американских городах, упал к февралю 2008 года на 15 % по сравнению со своим максимумом июля 2006 года. Февральское падение указывало на невиданные с 1930-х годов 13 % снижения в годовом исчислении. В Финиксе, Сан-Диего, Лос-Анджелесе и Майами спад составил 20–25 %. И в мае 2008 года, когда я пишу эти строки, аналитики предсказывают дальнейшее падение.

58

Моя жена, таким образом, объявляется победителем в многолетнем споре: я утверждал, что ее излюбленая стратегия “поставить все на британский рынок недвижимости” не слишком разумна, и оказался не прав, предлагая взамен жить в съемном университетском жилье и вкладывать деньги в местный фондовый рынок. Естественно, предпочтительнее всего было бы располагать разнообразным портфелем вложений в недвижимость и акции мировых компаний, не слишком заигрываясь с кредитами.

В мрачном Детройте обвал начался раньше, в декабре 2005-го, и когда я попал сюда в июле 2007 года, цены на недвижимость уже успели просесть на 10 %. Я поехал в Детройт, потому что чувствовал: развитие событий там покажет, что ждет всю Америку, а может, и весь англоговорящий мир. Хуже здешних домов, пожалуй, только жилищный фонд Нового Орлеана, да и то не факт. Цены в Детройте выросли на 50 % – конечно, гораздо ниже среднего по стране показателя (180 %), но все-таки удивительно, учитывая уже привычное для города запустение. Объяснение этому феномену я отыскал в полностью изменившихся правилах игры на рынке недвижимости. Лучший пример этих изменений – Вест-Аутердрайв, район, где живет средний класс. Район застроен отдельно стоящими домами на одну семью с большими лужайками и гаражами. Когда-то место было из самых привлекательных в городе. Сегодня это – один из фрагментов государства внутри государства, экономики третьего мира внутри самих США⁵⁵. Экономики под названием Субстандартия.

Субстандартные ипотеки предлагались семьям с плохой кредитной историей. Подобно тому, как слишком большие ипотеки не подпадают под критерии Fannie Мае (и, следственно, под государственные гарантии), не подпадают под них и субстандартные – как слишком рискованные. Но именно рискованность сделала их столь привлекательными для кредиторов. Это были не старые добрые тридцатилетние ссуды под фиксированный процент, придуманные во времена Рузвельта. Новые ипотеки работали с переменным процентом, который зависел от изменения ставки банковского краткосрочного кредитования. Многие из этих ипотек вообще требовали лишь выплаты процента, без возврата основного долга, даже когда общая сумма займа равнялась стоимости жилья. У большинства был короткий, чаще всего двухгодичный, период искусственно заниженной ставки – так привлекали клиентов. Но остальные условия были выгодны лишь кредиторам. Так, в одном случае ипотека давалась под 9,75 % на первые два года, а потом процент по ней поднимался, так как составлял 9,125 % плюс ставка, по которой банки дают друг другу краткосрочные кредиты – чаще всего LIBOR, Лондонская ставка межбанковского кредитования. Даже до кризиса она была выше 5 %. Так что заемщику приходилось смириться со значительным ростом платежей уже на третьем году.

Субстандартное кредитование захлестнуло Детройт. Горожане жили под рекламным обстрелом из радиоприемников, телевизоров, газет и почтовых ящиков. Их осаждали армии брокеров и агентов, предлагавших внешне выгодные ипотечные сделки. Только в 2006 году Детройт впитал в себя более миллиарда долларов субстандартных ипотек. В районе с почтовым индексом 48235, куда входит часть Вест-Аутер-драйв, на долю субстандартных ипотек пришлось более половины всех кредитов, выданных между 2002 и 2006 годами. Такую ипотеку взяли семь из двадцати шести семей в квартале 5100⁵⁶. Отметим, что лишь малая часть этих ипотек шла покупателям-новичкам. Почти все сделки были договорами о перекредитовании, которые позволяли владельцам недвижимости перезакладывать свои дома и квартиры, превращая их в своего рода банкоматы, выдающие деньги под залог недвижимости. Большинство заемщиков пускало кредиты на выплату долгов по кредитным картам, ремонт и покупку товаров длительного пользования [59] . Но в ряде случаев снижающиеся ставки по долгосрочным кредитам и все более соблазнительные ипотеки привлекли на рынок недвижимости новых покупателей. К 2005 году в своем собственном доме жили 69 % американцев по сравнению с 64 % за 10 лет до того. Примерно половина этого роста приходится на субстандартные ипотеки. Показательно, что непропорционально большая доля покупателей принадлежала к этническим меньшинствам. Я помню, как проезжал по Детройту и задумался, не стал ли термин “субстандартная ипотека” синонимом слова “черный”. По данным исследования Массачусетского союза доступного жилья, 55 % чернокожих и выходцев из Латинской Америки, купивших дома в Бостоне, взяли субстандартные ипотеки. Белых было лишь 13 %. Более трех четвертей чернокожих и латиноамериканских заемщиков банка Washington Mutual подпадали под критерий субстандартных⁵⁷. Министерство жилищного строительства и городского развития США свидетельствует: число домовладельцев из среды этнических меньшинств с 2002 по 2007 год выросло на 3,1 миллиона.

59

В период с 1997 по 2006 год американские потребители заняли 9 триллионов долларов под залог недвижимости. К первому кварталу 2006 г. подобные займы составляли 10 % всего располагаемого дохода.

То был пик демократии домовладельцев. Рынок новых ипотек, казалось, превращал мечту о собственном доме в реальность для сотен тысяч американцев, которых рейтинговые агентства и едва скрываемые расовые предрассудки исключили из мира традиционных финансовых инструментов.

Алана Гринспена часто обвиняют в том, что в последние пару лет пребывания на посту главы Федеральной резервной системы он не смог должным образом отрегулировать рынок ипотечного кредитования. Но, несмотря на произнесенную в 2004 году теперь печально знаменитую (и вскоре дезавуированную) речь в поддержку ипотек с плавающим курсом, Гринспен вовсе не был главным поборником всеобщей собственности на недвижимость. Нельзя винить во всем и упущения монетарной политики.