Восхождение денег

“Мы хотим, чтобы каждый американец владел своим домом”, – сказал президент Джордж Буш в октябре 2002 года. Он призвал кредитные организации помочь сделать собственниками 5,5 миллиона американцев к концу десятилетия, а в 2003 году подписал закон, призванный субсидировать покупку первого дома беднейшими гражданами. Правительство призывало банки не требовать от субстандартных заемщиков полного пакета документов. Министерство жилищного строительства толкало Fannie Мае и Freddie Mac в объятия рынка субстандартных ипотек. “Более широкое владение недвижимостью отвечает нашим национальным интересам”, – говорил Буш в 2003 году⁵⁸. Несогласных было немного. Генри Луис Гейтс-младший, гарвардский профессор и директор Института африканских и афроамериканских исследований имени Уильяма Дюбуа, в своей статье в New York Times в ноябре 2007 года поддержал такую политику. Он указывал, что 15 из 20 успешных афроамериканцев из числа его учеников (включая О пру Уинфри и Вупи Голдберг) были потомками “бывших рабов, ставших домовладельцами к 1920 году”. Словно не подозревая о том, что пузырь недвижимости уже несколько месяцев как лопнул, Гейтс выступил с удивительным предложением по решению проблемы “чернокожей бедности”. Он призвал “дать собственность тем, кто сам был собственностью”:

Рецепт предложила Маргарет Тэтчер. В 1980-х она одним росчерком пера превратила полтора миллиона британских обитателей муниципального жилья в домовладельцев. Это был, без сомнения, ее самый либеральный шаг. Поистине решительный и изобретательный подход к искоренению чернокожей бедности – превратить съемщиков жилья в его владельцев. Прогресс в положении чернокожих бедняков наступит тогда, когда они станут совладельцами Америки. Те, кому принадлежит жилье, чувствуют, что им принадлежит их будущее и их общество. Они учатся, работают, сберегают и голосуют. В отличие от тех, кто вынужден лишь снимать свои угол⁵⁹.

Бини Селф, один из лидеров чернокожей общины в Мемфисе, увидел в этих рассуждениях прокол: “Американская Мечта – это владение жильем. Мечта прекрасна, но я не уверен, что мы к ней готовы. Людям невдомек, что есть целая индустрия недвижимости, отдельные индустрии самих ипотек и их оценки, и все стремятся продать им дома, которые они никогда не смогут себе позволить”⁶⁰.

На бумаге вся схема субстандартных ипотек работала прекрасно. Но лишь пока ставки по кредитам оставались низкими, пока люди работали и получали зарплаты, и пока цены на недвижимость продолжали расти. А это не может продолжаться вечно нигде. И особенно в Детройте. Но кредиторы не волновались. Они попросту шли по пути, проторенному ипотечным кредитованием в 1980-е годы. Вместо того чтобы рисковать своими собственными деньгами, они быстро заключали ипотечный контракт, клали в карман комиссионные и продавали эти кредиты оптом банкам с Уолл-стрит. Банки, в свою очередь, перетасовывали ипотеки, выпускали под них высокодоходные облигации и продавали по всему миру инвесторам, жаждавшим увеличить на сотую долю процента доход от своих капиталов. С помощью CD О субстандартные ипотеки превращались из кредитов с высоким риском невозврата в ценные бумаги с инвестиционным рейтингом. Теперь от одного из двух главных рейтинговых агентств – Standard & Poor's или Moody's – требовалось лишь гарантировать, что хотя бы наиболее надежной части этих новых инструментов не грозит дефолт. У остальных бумаг риски были выше, но они и доходность имели более высокую.

Во всей этой финансовой активности был свой философский камень: собственно заемщика из Детройта отделяли тысячи километров от инвестора, который получал доход по облигациям. Риски распределялись по всей планете – от американских государственных пенсионных фондов до органов здравоохранения Австралии и даже до заполярных городских советов. Так, норвежские муниципалитеты Рана, Хемнес и Нарвик вложили но миллионов долларов налогоплательщиков в американские ипотечные облигации. Продавцы этих “структурированных финансовых продуктов” уверяли, что процесс секьюритизации дает возможность рисковать тем, кто “справится с этим лучше других”. Правда, потом выяснилось, что максимальный риск на себя взяли те, кто понимал его природу хуже других. Те же, кто чувствовал, насколько неустойчиво здание субстандартных ипотек, – те, кто общался с конечными заемщиками непосредственно и отдавал себе отчет в их финансовом положении, – брали на себя минимальный риск. Они могли выдать ипотеку на полную стоимость жилья заемщику, у которого не было ни работы, ни дохода, ни активов, потом в тот же день продать этот долг крупному банку, занимающемуся выпуском ипотечных облигаций. Никто и глазом не успевал моргнуть, как риск дефолта уплывал к норвежским фьордам.

В Детройте взлет популярности субстандартных ипотек совпал по времени с очередным спадом в автомобильной индустрии, оставившим без работы 10 тысяч человек. Это было началом общего замедления в американской экономике. Незадолго до того Федеральная резервная система ужесточила монетарную политику: учетная ставка выросла с 1 % до 5,25 %, и экономика не могла это не почувствовать. Политика банка привела к скромному, но весьма чувствительному росту ставок по ипотечным кредитам – на четверть, с 5,34 % до 6,66 %. Последствия этого, казалось бы, незначительного повышения ставки были убийственными для субстандартных ипотек. Как только льготные периоды закончились и процент по ипотеке вырос, сотни детройтцев оказались не в силах выплачивать кредиты. К марту 2007 года около трети владельцев субстандартных ипотек отставали от графика платежей более чем на два месяца, что ставило их на грань лишения права на жилье. Как следствие пузырь недвижимости начал сдуваться – впервые с начала 1990-х годов цены пошли вниз. Сразу же те, кто закладывал полную стоимость своих домов, очутились в трудном положении – их залог перестал покрывать сумму долга. Чем ниже падали цены, тем больше домовладельцев оставались лицом к лицу с “отрицательным капиталом”, хорошо известным британцам с начала 1990-х годов. Вест-Аутер-драйв стал своего рода первопроходцем всего американского кризиса недвижимости, последствия которого потрясли до основания всю финансовую систему Запада.

Знойным пятничным вечером, вскоре после моего прибытия в Мемфис из Детройта, я наблюдал, как на ступенях городского суда с аукциона продавались полсотни домов. Продавали их потому, что кредиторы лишили права выкупа заемщиков, не плативших по кредитам [60] . Мемфис не только чемпион Америки по банкротствам (как нам стало известно из первой главы). К лету 2007 года город также стал столицей рухнувших ипотек. В минувшие пять лет, как мне рассказывали, каждая четвертая семья города получала от кредиторов угрозы о лишении ее права выкупа заложенного жилья. Субстандартные ипотеки, которых только в 2006 году в Мемфисе было выдано на 460 миллионов долларов, опять были корнем всех бед. Но я был свидетелем лишь начала волны дефолтов. Центр ответственного кредитования в марте 2007 года предсказывал, что своих домов могут лишиться до 2,4 миллиона заемщиков⁶¹. Может, это еще и слишком оптимистичная оценка. В мае 2008 года по своим ипотекам уже отказались платить 1,8 миллиона американцев, и у 9 миллионов – у каждой десятой семьи – сумма ипотечного долга превышала стоимость залога. Свое жилье уже потеряли 11 % владельцев субстандартных ипотек. По оценкам банка Credit Suisse, в течение ближайших пяти лет права выкупа закладной будут лишены до 6,5 миллиона заемщиков. Это может привести к тому, что 8,4 % американских домовладельцев – или 12,7 % тех, кто купил жилье по ипотеке, – очутятся на улице⁶².

60

Во многих штатах Америки кредитор в случае дефолта по ипотеке имеет право забрать только стоимость собственно заложенного жилья, но не получает права на другую собственность – машину или счета в банке – и не может рассчитывать на компенсацию потерь из будущих доходов должника. По мнению некоторых экономистов, это подталкивает многих заемщиков к отказу от платежей.

Кризис на рынке субстандартных ипотек, начавшийся летом 2007 года, распространился на мировые рынки кредитов. Его жертвами стали некоторые хедж-фонды. Банки и финансовые компании потеряли сотни миллиардов долларов. Корень проблемы был в кредитно-залоговых обязательствах – CD О. Только в 2006 году их было продано на полтриллиона долларов, половина этого объема была завязана на субстандартные ипотеки. Выяснилось, что цена части CD О была сильно завышена, что было следствием недооценки рисков возможных дефолтов заемщиков. Первыми жертвами стали хедж-фонды, специализировавшиеся на покупке CD О с высокой степенью риска, – иначе и быть не могло, так как дефолты поразили даже некоторые кредитно-залоговые обязательства с инвестиционным рейтингом надежности. Первые признаки надвигающейся бури обнаружили себя еще в феврале 2007 года, когда банк HSBC признал, что понес большие потери на американском ипотечном рынке. Но большинство аналитиков ведут отсчет кризиса от июня того же года, когда Merrill Lynch потребовал от двух хедж-фондов банка [61] . Bear Stearns увеличить залог по кредитам. Merrill Lynch ссужал им деньги и начал беспокоиться из-за чрезмерного объема их активов, привязанного к субстандартным ипотекам"'. Bear спас один из этих фондов, но позволил рухнуть другому. В течение следующего месяца рейтинговые агентства начали снижать рейтинги так называемых RMBS CD О. Аббревиатура расшифровывается как residential тortgage-backed security collateralized debt obligations (“кредитно-ссудные обязательства, обеспеченные жилищными ипотеками”). В удивительном названии – свидетельство того, насколько сложны эти финансовые продукты. По мере снижения рейтингов финансовые компании оказались на грани колоссальных убытков. Проблема усугублялась объемом заемных средств, гулявших по всей финансовой системе. В частности, хедж-фонды без оглядки занимали у банков, чтобы максимально увеличить свои возможные прибыли. Банки, в свою очередь, прятали ипотечные активы на балансах специальных дочерних “компаний стратегических инвестиций”. Те же жили на краткосрочные кредиты. По всему рынку стали расти опасения банкротств партнеров, и, как следствие, выдача кредитов полностью остановилась. Кризис ликвидности, о котором комментаторы говорили по меньшей мере год, разразился в августе 2007-го. Когда American Ноте Mortgage объявил себя банкротом, банк BNP Paribas закрыл три ипотечно-инвестиционных фонда, а Countrywide Financial полностью исчерпал свою кредитную линию в 11 миллиардов долларов. Почти никто не предполагал, что отказы малообеспеченных жителей Детройта и Мемфиса от выплат по субстандартным ипотекам приведут к финансовому обвалу такой силы [62] . Один банк (Northern Rock) был национализирован, другой (Bear Stearns) – спешно продан по бросовой цене конкуренту, множество хедж-фондов разорились, банковские списания составили по меньшей мере 318 миллиардов долларов, а общие потери превысили 1 триллион. Ипотечная бабочка взмахнула крылышками и вызвала ураган во всем мире.

61

Один из фондов носил гордое имя Фонд высококлассных структурированных кредитных стратегий с улучшенным рычагом.

62

Мало кто спорил с оценкой, которую дал кризису МВФ, – “сильнейший удар по финансам со времен Великой депрессии”.

Один из многих парадоксов этого кризиса в том, что он чуть было не похоронил Fannie Мае, этот полугосударственный столп демократии домовладельцев⁶³. Вследствие действий правительства США, Фанни и ее младшие брат и сестра – Фредди и Джини – увеличивали свою долю на рынке ипотек, снижая при этом степень государственных гарантий, ключевого элемента всей системы. Доля жилищных ипотек, гарантированных правительством, снизилась с 35 % до 5 % с 1955 по 2006 год. Но доля этих компаний на рынке ипотек выросла с 4 % до 43 % с 1955 по 2003 год⁶⁴. Отменяя одно за другим правила поведения компаний, правительство подталкивало Фанни и Фредди к увеличению доли производных ипотечных финансовых инструментов в их портфелях. Общий капитал двух “Ф” составлял 84 миллиарда долларов – всего 5 % от 1,7 миллиарда долларов активов на их балансах, и это не считая 2,8 миллиарда долларов ссудно-ипотечных обязательств, по которым они давали гарантии⁶⁵. Если эти финансовые институты начнут испытывать серьезные трудности, кажется разумным предположить, что государственная поддержка перерастет в государственное владение с соответствующими последствиями для бюджета [63] .

63

Как выяснилось, все именно так и вышло.

Так что нет, стены и крыша – не самое надежное вложение капитала. Цены могут не только расти, но и падать. И, как мы смогли убедиться, ликвидность жилья крайне низка – его трудно быстро продать в случае необходимости. В период экономического спада цена недвижимости точно “залипает” на прежнем уровне, ведь продавцы не больно-то хотят сокращать свои запросы. В результате, вместо того чтобы продать свое жилище и переехать, его владельцы с тоской смотрят на объявление о продаже. Повальное владение недвижимостью снижает мобильность населения и, соответственно, замедляет выход из спада. Это – оборотная сторона столь привлекательной для многих идеи демократического общества домовладельцев, в котором съемщики становятся собственниками. Остается вопрос: стоит ли экспортировать эту коварную модель в другие страны?

Надежный, как домохозяйка

Кажется, элегантные бульвары в центре Буэнос-Айреса и трущобы города Кильмес находятся на разных планетах. Но действительно ли обитатели Кильмеса так бедны, как кажется на первый взгляд? Перуанский экономист Эрнандо де Сото полагает, что трущобы таят в себе миллиарды долларов нереализованного богатства. Де Сото подсчитал, что общая стоимость недвижимости, которой владеют бедняки по всему миру, составляет 9,3 триллиона долларов. Это почти равняется суммарной рыночной стоимости всех компаний, чьи акции торгуются на биржах двадцати богатейших стран. Кроме того, это в девяносто раз больше общего объема помощи беднейшим странам за последнюю треть XX века. Проблема в том, что обитатели Кильмеса и других трущоб по всему миру не имеют юридических прав владения жильем. А без юридического права владения они не могут его закладывать и брать под него кредиты. По мнению де Сото, это выливается в постоянное торможение экономического роста – без возможности занять деньги для открытия своего дела никакого дела и не будет. Предпринимательские инициативы душатся в зародыше, и энергии капитализма некуда выплеснуться⁶⁶.

Проблема во многом в том, что в Южной Америке, да и не только в ней, получение права на владение собственностью связано с неимоверными бюрократическими трудностями. По данным Всемирного банка, в Аргентине на регистрацию собственности уходит месяц – и это гораздо меньше, чем раньше. В некоторых странах – в Бангладеш или на Гаити, к примеру, – на это требуется почти год. Де Сото со своими помощниками потратил шесть лет и одиннадцать месяцев на получение права построить дом на принадлежавшей государству земле в Перу. За это время вопросом занималось 52 правительственных ведомства. До недавнего времени на Филиппинах регистрация прав собственности на недвижимость была сагой из 168 частей, в которой участвовали 55 государственных и частных компаний и ведомств, что занимало от тринадцати до двадцати пяти лет. В англосаксонских странах – почувствуйте разницу – на это уходит от двух дней до трех недель, и то редко. Как считает де Сото, бюрократические барьеры превращают активы бедняков в “мертвый капитал, подобный воде в высокогорном озере – богатом, но нетронутом источнике энергии”. Вдохните жизнь в этот мертвый капитал, говорит он, и страны вроде Перу начнут двигаться к более сытому будущему. Только при нормально работающей системе прав собственности рынок может оценить стоимость жилья; жилье может быть легко продано и куплено; может использоваться как залог по кредиту и обеспечивать сделки. Кроме того, лишение бедняков права владения приводит к тому, что они скрываются в серой или черной области по соседству с официальной экономикой, а туда правительству не дотянуться. Это не дает возможности казне собирать налоги и снижает доверие к самому государству. Иными словами, бедные страны бедны, потому что у них отсутствуют работающие права собственности, “скрытый фундамент” успешного экономического развития. “Право собственности не панацея, но оно при этом – краеугольный камень всей системы, – писал де Сото. – Без права собственности никакие другие реформы не могут быть доведены до конца”. Кроме того, бедные страны, лишенные избирателей-собственников, с большей вероятностью сворачивают с демократического пути развития. “Право собственности, в конечном итоге, ведет к демократии, потому что без нее невозможно поддерживать рыночную систему собственности – это единственный сценарий, при котором инвесторы не волнуются”, – уверял де Сото⁶⁷.