Записки риелтора, или Нас всех испортил квартирный вопрос

Сначала определимся с терминами. Сразу оговорюсь, что при обсуждении этих понятий сломано немало копий, на эту тему написана не одна докторская диссертация в юриспруденции и психиатрии. Но я не буду лезть в дебри, а просто объясню суть максимально простыми словами.

Главные понятия в этих вопросах — дееспособность и вменяемость.

Гражданская дееспособность определяется в законе как способность гражданина своими действиями приобретать гражданские права и создавать для себя гражданские обязанности. В РФ полная дееспособность наступает с 18 лет, ограниченная — с 14 лет.

Вменяемость — это способность лица отдавать себе отчет в своих действиях и руководить ими.

Медицинский критерий невменяемости представляет собой обобщающий перечень психических болезней, которые подразделяются на 4 группы:

1) хроническая душевная болезнь;

2) временное расстройство душевной деятельности;

3) слабоумие;

4) иное болезненное состояние.

Предположим, человек психически нездоров или слабоумен и не отдает себе (или отдает не полностью) отчета в своих действиях. Значит ли это, что он не имеет права продать свою квартиру? Нет, не значит. Если он старше 18 лет, то считается дееспособным и может распоряжаться своим имуществом. Абсурд? Нет. Чтобы ограничить его в гражданских правах, требуется решение суда. Чтобы суд возбудил дело о лишении дееспособности, требуется заявление от членов его семьи, близких родственников независимо от совместного с ним проживания, органа опеки и попечительства, психиатрического или психоневрологического учреждения. Обычно родственники инициируют процесс в том случае, когда у человека есть собственность (например, квартира), которой он может лишиться, не отдавая себе отчета в своих действиях. Если у человека ничего нет, то заморачиваться с судом никто не будет. Поэтому в обществе полным-полно людей невменяемых (или частично вменяемых) и при этом обладающих всеми гражданскими правами.

Но если человек невменяем и при этом дееспособен, не опасно ли покупать у него квартиру? Конечно, в состоянии полной невменяемости человек вряд ли способен совершать какие-то сделки. Речь может идти о частичной вменяемости, иногда выражающейся в почти незаметной глазу неспециалиста неадекватности. Больной может находиться в состоянии ремиссии и здраво рассуждать о погоде или сюжете очередного мыльного сериала, и только в ответ на случайный вопрос проскользнет жалоба на то, что в соседнем универсаме ему (именно ему) продают отравленную сметану — КГБ охотится за ним днем и ночью. Или не проскользнет вовсе. Но над сделкой будет дамокловым мечом висеть его диагноз. Здесь надо понимать главное — опасен не факт сделки, а возможное нарушение прав невменяемого человека в результате продажи.

Всегда надо разбираться в схеме сделки — если человек продает квартиру в прямой продаже, оставаясь без крыши над головой, или если он резко ухудшает свои жилищные условия, опасность очень велика. Эту сделку легко оспорить — ну не осознавал он, что делает, в момент прохождения нотариата. И суды, как правило, возвращают этим людям квартиры. Только ваших денег назад вы уже не получите.

Если человек переезжает в лучшую квартиру (это бывает при расселении коммуналок или тогда, когда он живет с нормальными родственниками, сам он денег на доплату вряд ли когда-либо заработает), риск минимален. Права душевнобольного не нарушены, предмет судебного иска изобрести будет трудно.

Если ситуация по сделке внушает вам подозрения, если продажа прямая или встречная покупка — жилье гораздо худшего качества, а продавец ведет себя неадекватно — требуйте справку из психдиспансера. В ней будет написано, состоит ли человек на психиатрическом учете, и насколько он вменяем на день выдачи справки. Справка имеет ограниченный срок годности. Продавец не обязан вам ее предоставлять, но отказ от предоставления должен наводить на размышления.

Как купить квартиру у человека, лишенного дееспособности? У него всегда есть опекун, назначенный судом. Здесь сделка проходит по той же схеме, что и любая продажа квартиры, собственником (или сособственником) которой является ребенок. Любой ребенок в возрасте до 14 лет недееспособен по закону. С 14 до 18 лет — дееспособность частичная. В этом возрасте ребенок действует уже самостоятельно — сам подписывает договор купли-продажи, но с обязательного согласия одного из родителей. Для этих сделок требуется разрешение органов опеки. Для сделок с детьми согласие выдает муниципальное образование, на территории которого зарегистрирован ребенок, для сделок с недееспособными (частично дееспособными) по психическому заболеванию — орган опеки и попечительства. При выдаче этого разрешения специальные комиссии решают, не нарушаются ли права недееспособного в сделке. Если такое разрешение есть, опасность минимальна.

Особую категорию представляют лица старше 70 лет. Возрастные изменения в психике тоже могут быть катализатором судебного иска. Здесь ситуация такая же, как с частичной вменяемостью. Требуйте справку из психдиспансера. Кстати, если квартира покупается по ипотеке, справка из психдиспансера для собственников старше 70 лет является обязательным документом для банка, выдающего кредит.

Так что не все так страшно, как это кажется неспециалистам.

Глава 18 Про украденную жизнь, или История, стоявшая за одним телефонным звонком

Май 1999 года

Звонит телефон. В трубке — глуховатый женский голос:

— Здравствуйте. Татьяна Владимировна?

— Да. Здравствуйте.

— Мне дали ваш телефон и сказали, что вы можете все.

Многообещающее начало. Я молчу.

— Вы не могли бы продать мою квартиру?

— Что у вас за ситуация? — спрашиваю я. — Вы собственница?

— Да. Но в квартире прописан бывший муж.

Голос ее вздрагивает. Это болевая точка. Женщина молчит, потом начинает рассказывать с самого начала.

В Ленинград она переехала из провинции в 1970 году. Работала инженером на заводе, жила в общежитии. Мечтала о собственной квартире. Ей повезло — завод стал строить кооперативный дом. Она подписалась на двухкомнатную квартиру. Десять лет, отказывая себе во всем, выплачивала паевые взносы. Наконец кабала закончилась. Она стала полноправной хозяйкой отдельной квартиры. Пока шла борьба за место под солнцем, ей было не до личной жизни. А тут появились свободные деньги, можно было приодеться, сходить в театр, съездить в отпуск. Именно в отпуске она и познакомилась со своим будущим мужем. Он переехал в Ленинград, они зарегистрировали брак, и счастливая жена прописала мужа на свою жилплощадь.

Несколько лет все было хорошо. Муж нашел работу, сделал ремонт в квартире. Шло время. Детей у них не было — когда она вышла замуж, ей было уже под сорок. Потом муж начал пить. Собственно, он и раньше любил посидеть в хорошей компании. Но постепенно это стало нормой. Они развелись. Пил он все чаще, алкоголя требовалось все больше. С работы его выгнали. Он устроился на другую, но недолго продержался и там. Путь вниз всегда быстр и легок. Сейчас он не работает.

— На что он живет? — спросила я.

— Еду берет в моем холодильнике. Я даже пыталась замок вешать, но он его сломал. Когда нужны деньги на водку, продает какую-нибудь вещь, вынесенную из дома. Впрочем, выносить уже нечего, пропито все. На дверь своей комнаты я тоже повесила замок, но он время от времени его ломает. Продает мою одежду, книги, косметику — все, до чего дотянется.

Кроме того, бывший муж ее бил. Бил, напиваясь, чтобы сорвать мрачную злобу, которую будил в нем алкоголь, бил с похмелья, потому что не давала денег на водку, бил в трезвом состоянии — просто так, потому что привык бить.