Записки риелтора, или Нас всех испортил квартирный вопрос

Через считаные дни рынок встал. Платежеспособные покупатели, как правило, владели каким-то бизнесом. Дефолт заставил их забыть личные потребности и прилагать отчаянные усилия для спасения своих фирм.

Рынок недвижимости — весьма инерционное образование. Срок реакции на какие-либо события — два-три месяца. Правда, похоже, сейчас этот срок уменьшился. Намеренно «раскачать» его — для любого частного инвестора непосильная задача. Много раз я слышала от клиентов и коллег фразы типа: «Цены на рынке недвижимости растут, потому что растет доллар». Это глупость. Если взять график роста доллара и график изменения цены метра за несколько лет, никаких корреляций вы не увидите. Были периоды, когда доллар стоял, а цены росли как на дрожжах. Были периоды, когда доллар рос, а цены падали.

Я бы сказала, что цены вторичного рынка определяются ценами на первичном рынке. Цена вторички всегда располагается между ценой метра на этапе начала строительства дома и ценой метра в квартирах в новом доме, на которые уже зарегистрирована собственность. Именно эти цифры задают границы коридора цен на вторичном рынке.

После дефолта строители колебались где-то месяц. Потом стоимость метра в строящемся доме поползла вниз. Еще через месяц-полтора дрогнули цены на вторичном рынке. В октябре квартиры дешевели уже каждую неделю. Начался обвал рынка.

На сцену выступили покупатели, которые копили деньги на покупку квартиры в долларах. До кризиса они и мечтать не могли о быстром приобретении жилья или о покупке большой квартиры. Падающие цены сделали это возможным. Таких людей было немного. Сделок на рынке, соответственно, тоже.

В октябре ко мне пришел клиент, которому надо было подобрать квартиру в старом фонде, на Песках.

Квартиру на Песках хотела жена клиента — там прошло ее детство. Это распространенный мотив при выборе квартиры: человека тянет к своим корням — слабеньким, непрочным, но живущим где-то в глубинах его души, связывающим его с тем временем, когда деревья были большими.

Мы посмотрели около двадцати вариантов — лучшее, что продавалось в тот момент в этом районе. Наконец нашлась прекрасная 130-метровая квартира на 8-й Советской. Парадный вход, четыре комнаты, просторная кухня, большой холл, редкая правильная планировка в сочетании с четырехметровыми потолками не могли не понравиться.

Клиент дал согласие, мы внесли аванс в агентство, которое выставляло квартиру на продажу.

При просмотре нас поразила одна деталь. Войдя на кухню, мы увидели сарай. Не в переносном, а в самом прямом смысле этого слова. Деревянный сарай площадью примерно 2х2,5 метра и высотой около 2,5 метра был пристроен к углу кухни и покрашен гнусной зеленой краской.

На двери сарая висел большой амбарный замок. На сарае, в пространстве между его крышей и потолком квартиры, были свалены в кучу колеса от микроавтобуса, полуось, несколько автомобильных аккумуляторов, канистры и еще куча трудноопределимого хлама.

— Что это? — изумленно спросил мой клиент.

— Сарайчик, — сказала агент Люба, показывавшая нам квартиру.

— Чей? — спросил клиент.

— Жилец работает водителем. Построил для хранения запчастей. У него гаража нет, — простодушно объяснила агент.

— И что, соседи согласны? Это все-таки кухня, — удивился покупатель.

— Не согласны, — вздохнула агент. — Но он их не спрашивает. Сказал, что половина кухни — его, и на ней он может делать что хочет.

В квартире жили две семьи. Первая состояла из женщин: бабушка-пенсионерка, ее дочь и пятилетняя внучка. Они занимали две комнаты.

Вторая семья — муж, жена и двое детей-подростков — тоже занимала две комнаты. Муж, Олег, работал водителем на собственном микроавтобусе, перевозя грузы по договору с какой-то фирмой. Его жена Галина до перестройки училась в аспирантуре, собиралась защищать диссертацию по органической химии. Изменения в обществе привели к изменениям в планах семьи. Галина прекратила учебу и переключилась на воспитание детей. Поскольку денег не хватало, попутно устроилась уборщицей в продовольственный магазин, расположенный в соседнем доме.

Площади комнат, занимаемых двумя семьями, и, соответственно, доли в собственности на квартиру, были практически равны, поэтому при расселении они могли рассчитывать на равные суммы денег. Этих денег вполне хватало на покупку каждой семье приличной двухкомнатной квартиры в спальном районе.

Однако у Олега было другое мнение.

— Я хочу трехкомнатную квартиру, — сказал он соседям и агенту. — Меня ваше мнение о разделе денег не волнует. Или трехкомнатная — или никак. Будем жить здесь дальше.

Соседи, замученные его деспотичным характером и хамским поведением, согласились.

— Мы согласны на самую дешевую двухкомнатную хрущевку, можно на первом этаже. Купите ему трехкомнатную, только расселите, — говорили бабушка с дочкой агенту Любе.

И вот, наконец, покупатель был найден. Агент Люба начала искать варианты Олегу и его семье. Быстро нашлась трехкомнатная квартира, которую продавало не агентство, а частное лицо — сам хозяин. Квартира была с прекрасным ремонтом — стеклопакетами, натуральным паркетом, импортной сантехникой и кафелем. Стоила она очень дешево. Старательная

дура

Люба, вместо того чтобы сначала поинтересоваться, почему такое счастье продают за сущие копейки, показала квартиру Олегу и его жене. Олег был в восторге. Согласие он дал сразу.

Продавца пригласили в агентство, расселявшее коммуналку, и предложили подписать договор. Мой клиент должен был внести дополнительный аванс за эту встречную покупку.

Мы пришли в агентство, чтобы посмотреть документы и внести деньги в кассу. Документы были плохими. Очень плохими. Квартира находилась в собственности у продавца всего три года. До него в квартире были прописаны двое — дед и двадцатилетний внук. Внук пропал и был выписан судом как без вести отсутствующий. Дед, оставшись в одиночестве, быстро приватизировал квартиру на себя и продал ее нынешнему владельцу.

Покупать такую квартиру было нельзя. Статья 44 ГК РФ предусматривает возможность отмены решения суда о признании гражданина безвестно отсутствующим, если гражданин вдруг появляется из ниоткуда. Срока давности у этой статьи нет.

Пропавшему внуку было всего двадцать лет. А если он косит от армии? Через несколько лет он может вернуться домой и сказать, что его не было так долго, потому что он, например, мыл золото в тайге, а домой не звонил, потому что в Сибири с телефонами плохо. И суд восстановит его в правах и вернет половину квартиры. Поскольку у Олега двое детей, это ущемит их в правах. Встанет вопрос о возврате им их доли в коммуналке на 8-й Советской. Все поедут по старым адресам.

В гражданском законодательстве это называется принципом реституции. Скажу вам по секрету, что реституция в сделках — один из самых страшных кошмаров, который может случиться с агентом. И сильнее всех пострадает мой клиент — его деньги, вложенные в сделку, вернуть будет невозможно.

— Эту встречку мы купить не можем, — сказала я клиенту и объяснила содержание 44-й статьи.

Это было шоком для всех присутствующих. Хозяин квартиры изменился в лице, Олег замер с открытым ртом, мой клиент молча смотрел на меня.