Бухгалтерский учет и налогообложение в строительстве

– строительства доли дома, профинансированной инвестором;

– строительства доли дома, которую он финансирует за счет собственных средств;

– доходов и расходов от его деятельности как заказчика-застройщика;

– доходов и расходов от его деятельности по оказанию услуг генподрядчику.

Соответственно вводятся следующие субсчета:

к счету 08 «Вложения во внеоборотные активы»:

– «Капитальные вложения, профинансированные инвестором»,

– «Капитальные вложения, профинансированные за счет средств заказчика-застройщика»;

к счету 20 «Основное производство» (26 «Общехозяйственные расходы»):

– «Затраты по оказанию услуг инвесторам»,

– «Затраты по оказанию услуг генеральному подрядчику»;

к счету 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям»:

– «НДС, перепредъявленный инвестору» – НДС, который заказчик затем перепредъявит инвестору,

– «НДС по расходам заказчика-застройщика» – НДС, который выделен в счетах поставщиков (подрядчиков), по товарам (работам, услугам), относимым на счет 20 (26) и являющимся расходами заказчика-застройщика на его содержание.

Налог на имущество

Иногда застройщикам необходимо включать объекты незавершенного строительства в базу по налогу на имущество, постараемся уточнить, когда это нужно делать.

Затраты заказчика-застройщика на строительство включаются в расчет среднегодовой стоимости имущества по состоянию на 1-е число месяца квартала, следующего за кварталом, на который приходится дата:

1) окончания строительства, установленная договором подряда или при его отсутствии – договором с инвестором и проектно-сметной документацией;

2) составления Акта о приостановлении строительства (форма № КС-17). Эта форма утверждена постановлением Госкомстата России от 11 ноября 1999 г . № 100 и предназначена для оформления результатов строительства на момент приостановки. На основании этого акта застройщик рассчитывается с подрядчиком за выполненные строительно-монтажные работы. Консервация строящегося объекта, как правило, происходит из-за недостаточности финансирования;

3) начала строительства, если дату его окончания забыли указать в договорах и проектно-сметной документации.

При осуществлении строительства объектов денежные средства инвесторов (дольщиков), поступающие на расчетный счет заказчика-застройщика, осуществляющего работы по реализации инвестиционного проекта с привлечением подрядных организаций, являются целевым финансированием. (Письмо УМНС РФ по г. Москве от 25.10.2004 № 24-11/68529 со ссылкой на Письмо МНС России от 28.01.2003 N 03-1-08/293/13-Г156).

Земельный налог

До 1990 г . все земли в пределах границ России находились в исключительной собственности государства. С началом земельной реформы земельные участки постепенно стали вовлекаться в оборот, и в настоящее время большинство совершаемых сделок с землей по-прежнему опосредует переход земельных участков из публичной собственности в частную собственность. Приобретение земельных участков для строительства – весьма актуальный вопрос.

Изучая различные варианты размещения объекта строительства, устанавливается правовой режим предлагаемых земельных участков, который можно толковать, как комплекс правовых средств, определяющих содержание прав и обязанностей лица, являющегося субъектом правоотношений по приобретению земельного участка из государственной или муниципальной собственности и последующему его использованию для строительства.

Земельный участок можно считать сформированным в качестве индивидуально-определенного объекта недвижимости – объекта земельных правоотношений, если:

1) границы земельного участка установлены на местности;

2) границы земельного участка описаны и согласованы в порядке землеустройства;

3) осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка.

Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или по решению суда. Они могут быть бессрочными или на определенный срок и сохраняются при переходе прав на земельный участок к другому лицу.

Планируя приобретение земельного участка, необходимо четко знать, потребуется ли решать вопрос о прекращении прав на него третьих лиц. Изменения, внесенные в ст. 49 ЗК РФ в декабре 2004 г ., существенно ограничили основания изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд. И теперь строительство завода, деятельность которого может коренным образом улучшить экономическое и социальное положение в определенном районе, не служит основанием для такого изъятия.

Определяя правовой режим земельного участка, важно выяснить размеры платы за землю применительно к нему, а именно арендной платы, земельного налога, выкупной стоимости. Инвесторов обычно интересует, какие дополнительные расходы потребуется нести в рамках процедуры приобретения прав на земельный участок, например связанные с возмещением потерь сельскохозяйственного производства, компенсациями за отказ третьих лиц от прав на земельный участок, оказанием помощи на развитие инфраструктуры и т.п.

При подготовке строительства заказчик осуществляет функции по освоению территории и отводу земельного участка:

1) оформляет документы по отводу земельного участка;

2) назначает лицо, ответственное за строительную площадку, или передает эту ответственность строительной или иной организации;

3) получает разрешение соответствующих эксплуатационных органов на использование на период проведения строительно-монтажных работ действующих коммуникаций источников газо, водо, паро и энергоснабжения;

4) оформляет документы на вырубку и пересадку деревьев, плодово-ягодных насаждений, снос строений, очистку территории от мешающих строительству объектов;

5) определяет объемы и места вывоза и завоза грунта и плодородного слоя почвы;

6) создает геодезическую разбивочную основу для строительства;

7) выполняет разбивку осей и трасс зданий и сооружений;

8) проводит переговоры с владельцами домов, строений и сельскохозяйственных угодий, подлежащих сносу;

9) обеспечивает переселение граждан из строений, подлежащих сносу;

10) производит расчет остаточной стоимости сносимых зданий и сооружений и подлежащих вырубке лесных насаждений или получает справку об остаточной стоимости сносимых сооружений от их владельцев;

11) возмещает гражданам и юридическим лицам предусмотренную действующим законодательством стоимость изымаемых строений, участков земли, насаждений и посевов;

12) получает разрешение на производство работ в зоне воздушных линий электропередачи в полосе отвода железных и автомобильных дорог, подземных коммуникаций и инженерных сооружений;