Эксперт № 14 (2013)

В мае прошлого года предварительный вариант проекта планировки, сделанный НИиПИ Генплана, был показан мэру Собянину. Идея этого проекта — создание научно-производственно-образовательного кластера, по сути, технопарка. Проект в целом был одобрен. Но в сентябре, когда новый главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов вновь показывал его мэру, реакция Сергея Собянина была иной: он уже не очень верил в реалистичность создания огромного технопарка. «Нам необходимо погасить долги ЗИЛа. Что надо построить здесь, чтобы получить максимальный финансовый эффект?» — спросил мэр у присутствовавших на совещании. «Жилье!» — получил он немедленный ответ. И в ту же минуту было принято решение переработать проект, увеличив общую площадь застройки и долю жилья.

Однако результаты удачного конкурса не пропали. Главный архитектор Москвы Кузнецов попросил руководителя бюро «Проект Меганом» Юрия Григоряна принять участие в доработке проекта планировки ЗИЛа, подготовленного НИиПИ. В итоге был создан компромиссный сводный проект, включающий и идеи конкурсной концепции «Проекта Меганом». Эскизный вариант был согласован мэром в конце 2012 года.

Пять принципов нового градостроительства

Компромиссный проект, конечно, сильно отличался от конкурсных. Резко выросла общая площадь застройки территории зиловской промзоны (занимающей 490 га) — до 4,5 млн кв. метров. Парк, наоборот, сильно сократился — с 25 до 10 га. Однако и итоговый вариант сильно отличается от проектов трансформации промзон лужковских времен.

Во-первых, для будущего района решили просчитать обеспеченность транспортом. Этим обязательно занимаются планировщики во всех развитых странах. В России многие годы государственные градостроители не забивали себе голову такими расчетами, а чиновники не обращали на проблему внимания. Так, огромный район Бутово изначально был обречен на пробки — из него построили всего пару выездов. Расчеты для ЗИЛа оказались неутешительными: «При нынешней транспортной ситуации потенциал нового строительства на этой территории составляет... ноль квадратных метров».

Чтобы территорию можно было застроить, в районе ЗИЛа кардинально изменят транспортную схему. Будут построены два автомобильных и два пешеходных моста — последние свяжут район со станциями метро. До ЗИЛа продлят Симоновскую набережную. Новая сетка дорог с тоннелем под железнодорожными путями будет проложена на самой территории завода. При этом ЗИЛу еще и невероятно повезло: через его территорию проходит малое кольцо Московской железной дороги, которое уже в 2015 году будет функционировать как наземное метро, — то есть район охвачен рельсовым общественным транспортом.

Во-вторых, район ЗИЛа планируется сделать не просто спальным или деловым, а многофункциональным — своего рода городом в городе. Такой подход давно привычен для Европы, но в новинку в России: за МКАДом сейчас продолжается бум строительства монофункциональных спальных микрорайонов. Районы смешанной застройки (жилье плюс рабочие места, плюс досуговые пространства) позволяют кардинально снизить маятниковые миграции, избежать феномена вымирающего вечером делового района и в конце концов создать гармоничную среду для жизни. «Есть градостроительный термин “замкнутость территории”, который описывает обеспеченность и жильем, и рабочими местами. В классическом спальном районе замкнутость равна нулю. Другой предельный случай — тюрьма, где замкнутость сто процентов: люди работают там же, где и живут. В проекте “Полуостров ЗИЛ” жилье и деловые кварталы сочетаются в пропорции один к одному — это очень хороший показатель», — говорит руководитель НИИ транспорта и дорожного хозяйства Михаил Блинкин . В перспективе «Полуостров ЗИЛ» может стать многофункциональным районом с 38 тыс. жителей и 43 тыс. рабочих мест.

В-третьих, большое внимание уделено зеленым зонам. Разбивается парк площадью в 10 га (в Москве новых парков не создавали несколько десятилетий). Достаточно интересное решение было предложено для новой автомобильной магистрали, проходящей вдоль реки. Она «утапливается» в землю на четыре метра, а сверху в ряде мест перекрывается широкими «зелеными» платформами. Так что из жилых кварталов можно будет выйти на набережную, переходя магистраль сверху. Вдоль набережной будет разбит линейный парк шириной 40 метров. В целом почти четверть территории отдается под зеленые насаждения.

В-четвертых, в проекте планировки предусмотрена не многоэтажная, а среднеэтажная периметральная застройка. В среднем девять-десять этажей (изначально планировалось шесть-семь) вместо привычных в таких случаях 17–24 — серьезная победа здравого смысла. При этом плотность застройки обеспечивается на весьма приемлемом для инвесторов уровне — более 25 тыс. кв. метров на гектар.

И, наконец, в-пятых, проект отличает достаточно уважительное отношение в старой застройке: остаются лучшие дома, причем не только памятники архитектуры, но и здания вдоль заводского бульвара. Таким образом, сохраняется идентичность места.

В целом же проект перепланировки ЗИЛа, несмотря на редукцию конкурсных идей, все равно выглядит на порядок более сбалансированным и качественным, чем стандартный проект реновации столичной промзоны.

Пятьдесят пять миллиардов рублей на дороги и мосты

Год назад обсуждалась возможность продажи участков девелоперам на зиловской территории небольшими лотами. Это могло обеспечить разнообразие городской среды и увеличить доходы бюджета от продаж. Однако победила другая точка зрения: продавать нужно крупный участок одному девелоперу. В марте стали известны первые подробности финансовой части проекта «Полуостров ЗИЛ». В Каннах на инвестиционном форуме MIPIM замруководителя департамента городского имущества Москвы Владимир Погребенко объявил, что до конца года планируется на торгах продать участок площадью 36 га под новое строительство. Власти хотят выручить за эту заводскую землю 35 млрд рублей.

На конкурс будет выставляться юридическое лицо, обладающее правами на сформированный земельный участок. В качестве возможного покупателя уже фигурирует ПИК Сулеймана Керимова . В то же время трудно предположить, что сегодня какой-нибудь инвестор готов выложить за строительную площадку в Москве более 1 млрд долларов. Тем более что строительство первой очереди жилья планируется только в 2016–2018 годах, после работ по санации территории и подведения коммуникаций. В правительстве говорят, что, если инвестор не будет найден до конца года, земельный участок придется дробить на части.

Торги пока не проводились, но первые застройщики зиловской земли уже известны. К 2015 году должен быть построен многофункциональный комплекс с крупнейшим в России ледовым дворцом спорта «Арена легенд». Девелопер, группа компаний ТЭН, вложит в проект 20 млрд рублей. Планируется, что ледовый дворец примет чемпионат мира по хоккею в 2016 году, а значит, за год до соревнований он уже должен быть введен в строй. Дворец будет строиться на участке площадью 27 га, купленном у компании «Мосземсинтез» и выведенном из состава территории завода в 2008 году. Другим застройщиком станет структура, аффилированная с братьями Ротенберг , которая построит Центр боевых искусств.

Крупным игроком на территории ЗИЛа стал и Сбербанк. В мае 2012 года мэр Москвы Сергей Собянин и глава Сбербанка Герман Греф заключили соглашение о намерениях по совместной организации производства легких коммерческих автомобилей и автобусов на АМО-ЗИЛ. Было создано совместное предприятие «МосавтоЗИЛ», где Сбербанку принадлежит контрольный пакет. Сбербанк в новом СП берет на себя погашение старых долгов ЗИЛа, финансирование и организацию производства. «МосавтоЗИЛ» планирует заключить соглашения с мировыми автогигантами (Fiat, Renault и Hyundai) на контрактную сборку их автомобилей. Планируется, что предприятие к 2018 году будет собирать порядка 60 тыс. автомобилей, плюс ЗИЛ хочет выпускать до 20 тыс. собственных грузовиков. Эти производства займут территории площадью 55 и 9,6 га соответственно. Сохранение производства — пожалуй, главный спорный момент в проекте. Вряд ли выпуск автомобилей на площадке всего в пяти километрах от Кремля экономически оправдан. Сохранить автопроизводство на территории ЗИЛа — решение политическое: это обещание Владимира Путина , данное им во времена премьерства.