Эксперт № 43 (2014)
Шрифт:
— Не по рыночной цене?
— Нет, и это надо четко прописать: застройщик не имеет права зарабатывать на этом объекте муниципалитета ни копейки! Его проверяет государственная экспертиза, и ему компенсируются только все прямые затраты по этому объекту. Мы предлагаем два механизма выкупа. Если в бюджете нет дефицита и есть возможность в текущем году выделить деньги, то выкуп разбивается по этапам: допустим, 20 процентов — после готового проекта и выхода компании на площадку, 30 процентов — по окончании половины строительно-монтажных работ, еще 30 процентов — по завершении строительства объекта и оставшееся — после ввода объекта в эксплуатацию. Тогда не возникает удорожания проекта в связи с кредитной нагрузкой. Другой механизм — когда бюджет выкупает этот объект после ввода в эксплуатацию, но при этом компенсируются затраты по возмещению кредитной ставки.
— Очень понятная схема, за исключением одного момента. Если у муниципалитета просто нет денег на строительство детских садов, о каком выкупе тут говорить?
—
— Все ли компании могут участвовать в этой программе?
— Когда мы говорим о большой стройке, о комплексном освоении территории, государство должно себя обезопасить максимально. Речь идет о застройщиках, за последние три года вводивших не менее ста тысяч квадратных метров жилья, — это тот уровень, когда он может и умеет строить, понимает, что такое большие прорывные проекты.
— В регионах есть игроки, отвечающие этому критерию?
— Конечно, хотя и не много. Но их не должно быть много. Главное — надежность, кому государство дает деньги. Дать государственные деньги компании, которая еще ничего не вводила, чтобы она на эти деньги тренировалась, я считаю, было бы неправильно. Крупные компании есть, не так все плохо. Россия сейчас уже превысила ввод жилья по сравнению с советским периодом. В то же время нашему обществу надо стремиться к тому, чтобы это жилье было доступно, чтобы любая молодая семья, закончив институт и устроившись на работу, на свою зарплату и за счет каких-то минимальных накоплений могла позволить себе взять квартиру в ипотеку. Вот это я считаю задачей номер один. И эта задача хорошо сочетается с задачей организации по всей стране достойно оплачиваемых рабочих мест. То есть, по нашим расчетам, если муж зарабатывает 30 тысяч рублей, а жена — 20 тысяч рублей, эта семья при минимальном взносе 100 тысяч рублей может уже купить себе квартиру и жить в ней. Ее ипотечные выплаты составят от десяти до пятнадцати тысяч рублей в месяц. При этом формируется устойчивая ячейка общества — это люди, у которых есть свое жилье, которые в ближайшее время уже задумаются о том, чтобы у них появился ребенок. Они совершенно по-другому будут относится к своему рабочему месту, а не так, что «хочу работаю, не хочу — не работаю». Это хорошие, взрослые обязательства на одного и на другого члена семьи.
— Ваш проект стартовал при ипотечной ставке Сбербанка десять процентов годовых. Но сейчас таких ставок уже нет, в основном речь идет о 13 процентах. Из какого расчета вы исходите?
— У Сбербанка в тот момент, когда мы начинали, ставка была даже восемь процентов. Но я считаю, что надо стремиться к мировым показателям — от трех до шести процентов годовых, это самый комфортный уровень ипотеки для большинства людей. Кстати, иногда приводят в пример и пугают нас американским ипотечным кризисом 2007 года, но это неправильное сравнение. В Америке кризис был связан с перекредитованностью населения в целом и, в частности, с чрезвычайно рискованной ипотечной политикой, когда банки снижали ставку ипотечного кредита до одного-двух процентов годовых и делали очень серьезную отсрочку погашения тела кредита. При этом кредит выдавали практически любому, включая неработающих иммигрантов.
— Тогда, может быть, российские банки правильно делают, что осторожничают и не понижают ипотечную ставку, ведь, например, в потребительском кредитовании у нас угрожающе растет количество невозвратов?
— При ипотеке, если человек сразу и гасит тело кредита, и выплачивает проценты, и все это расписано на десять—пятнадцать—двадцать лет, если этот человек прошел проверку, он работает на нормальном предприятии, у него официальная зарплата, то это совсем другая история. Например, на нашем проекте мы выдали более десяти тысяч ипотечных кредитов, и просрочка в нашем портфеле — 0,15 процента. Понятно, что из десяти с лишним тысяч человек кто-то заболел, у кого-то что-то в жизни случилось. То есть здесь включается статистика. О чем это говорит? О том, что ипотечный портфель сам по себе безрисковый, недаром Центробанк в своем классификаторе относит
его к высоконадежным. А в сегменте дешевого жилья он даже надежнее, чем в сегменте дорогого. Потому что дорогое жилье, как правило, уже не первое, это люди, если они занимаются бизнесом, начинают покупать квартиры для мамы, для дочки и так далее. Потом у него в бизнесе что-то не заладится, уровень дохода упадет, и он решит от дочкиной квартиры пока отказаться, попадет на просрочку, и банк эту квартиру заберет себе. В случае с дешевым жильем это, как правило, покупка первого жилья. Повторюсь, это молодая семья, они держатся за свое рабочее место, выплаты вполне приемлемые, и они не могут от них отказаться. Да и глупо отказываться. Объясню почему. Если они захотят уехать в съемную квартиру, то зачастую арендная ставка жилья выше наших ипотечных выплат по однокомнатным квартирам. То есть выгоднее внести эти сто тысяч рублей и жить уже в своем собственном жилье.— В таком случае что нужно делать, чтобы снизить ипотечную ставку?
— Мы предлагали, чтобы ЦБ изменил свое отношение к ипотечному портфелю и согласился его рефинансировать. Но, снова повторюсь, речь идет только о комплексном освоении территорий и только в сегменте доступного жилья. Дело в том, что сейчас, хотя ЦБ и воспринимает ипотечный портфель как безрисковый, в то же время у него есть старая инструкция, запрещающая рефинансировать этот портфель. При этом наши коммерческие банки продают свои ипотечные портфели американским и французским компаниям, и те на нас зарабатывают. Так вот, мы предлагаем на этом зарабатывать нашему ЦБ, потому что есть статистика, и она показывает, что риски там минимальные, их нет практически.
— Как скажется на конечном заемщике подключение ЦБ к рефинансированию ипотеки?
— Мы предлагаем, чтобы ЦБ разрешил рефинансирование с определенными условиями: коммерческий банк должен прибавлять не более двух-трех процентов своей маржи. Допустим, сейчас в ЦБ ставка рефинансирования 8,25 процента, и если ты хочешь рефинансировать ипотечный портфель, то твоя ипотечная ставка для покупателя должна составлять 10,25 процента. Таким образом, мы даем возможность ипотечным банкам получать более дешевые средства, в результате зарабатывает российский коммерческий банк, зарабатывает ЦБ, а основной выгодоприобретатель — это российский гражданин, который получает под нормальный процент ипотеку.
— Есть ли у вас идеи, как решить проблему подведения инженерных сетей к участкам застройки?
— Если говорить об инженерной инфраструктуре, то тут и без наших предложений программой «Доступное жилье» предусмотрена компенсация застройщику за подведение сетей. Субсидия в размере четырех тысяч рублей на квадратный метр — это хорошие деньги, учитывая, что раньше не было ничего. Но появление больших проектов, таких как наш, и само толкает сетевые компании вкладываться в подведение коммуникаций. Так, мы скоро напрямую сможем договариваться с Федеральной сетевой компанией, она же заинтересована в абонентах, а в нашем микрорайоне живет сегмент людей платежеспособных, и они исправно вносят свои коммунальные платежи.
— Говорят, что рядом с вашим микрорайоном в Самаре строится индустриальный парк. Это совпадение или тоже результат целенаправленного сотрудничества с властями?
— Это как раз входит в модель комплексного освоения территории. Фактически мы сейчас подходим к тому, чтобы построить новый город с нуля. Здесь будет и малоэтажная застройка, и высотная застройка, и индивидуальное жилье. И поскольку идет большой прирост населения, и мы сами, и правительство Самарской области увидели, что всем этим людям нужны рабочие места. Область выделила земельный участок, непосредственно прилегающий к нашей территории, и там будут создаваться условия для потенциальных инвесторов. Для них это очень выгодно: в микрорайоне весьма молодое население, а учитывая, что от дома до новых рабочих мест рукой подать, я уверен, что наши жители будут рады найти работу рядом с домом. То есть получается такой симбиоз, когда хорошо и жителям микрорайона, и работодателям, и области, и городу, потому что чем ближе к дому человек работает, тем меньше пробок, нагрузок на дороги. Здесь выигрывают все.
Швейцарский механизм в российской оправе Дмитрий Яковенко
За последнее десятилетие отечественный private banking проделал большой путь от VIP-обслуживания до полноценного управления капиталами состоятельных людей. Теперь его задача — использовать приобретенный опыт для менее состоятельных клиентов и подготовить создание в стране полноценной финансовой системы
section class="box-today"
Сюжеты
Банковская система:
Госбанки в поисках альтернативы SWIFT
Банкам надо только верить
/section section class="tags"
Теги
Экономика и финансы
Банковская система
/section
Старейшие швейцарские банки: Wegelin & Co, Pictet & Cie и Lombard Odier — выросли из рядовых торгово-финансовых предприятий, созданных во второй половине XVIII — начале XIX века. Долгое время они занимались тем же, чем и их конкуренты: что-то покупали, доставляли, продавали, выдавали кредиты коммерсантам и брали на хранение деньги. Но в середине XIX века пришло понимание, что традиционные методы ведения дел устарели. Искать владельцев крупных капиталов по всему Старому Свету, привлекать их деньги, но не под фиксированный процент, а на правах доверительного управления — так выглядела теперь их бизнес-модель.