Государственная регистрация ипотеки: научно-практическое пособие

Анализ практики показывает, что в последние годы значительно выросло число правовых актов, регулирующих вопросы ипотечного кредитования, которые не только внесли кардинальные изменения в институт ипотеки, но и одновременно с этим привели к возрастанию в судах количества гражданских дел. Данная ситуация обусловлена наличием пробелов и противоречий в правовом регулировании отдельных вопросов в сфере ипотечного кредитования и сделок с недвижимостью. Наряду с этим в последнее время издано большое количество научных публикаций и комментариев, в которых излагаются различные точки зрения по проблемам института залога недвижимости. Изложенные обстоятельства обусловили необходимость всесторонней научной оценки сущности и значения института ипотеки в правовом механизме регулирования гражданского оборота отдельных видов недвижимого имущества, а также определяют актуальность темы исследования, ее теоретическую и практическую значимость.

Одним из наиболее сложных институтов является ипотека права аренды объектов недвижимого имущества, правовое регулирование которого сегодня нельзя назвать полным и достаточным.

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил, установленных ГК РФ, Законом об ипотеке (ст. 8). Стороны исследуемых видов отношений обязаны указать основные условия, предусматривающие вид залога, включая предмет, размер залога, его оценку, сроки и другие условия, вытекающие из особенностей данного вида отношений, либо иные условия, включенные по предложению одной из сторон (ст. 9 Закона об ипотеке).

В настоящее время обеспечение кредита под залог недвижимости может быть оформлено тремя видами договоров:

договором об ипотеке приобретенного жилого помещения;

трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, с участием помимо залогодателя (должника по основному договору) и залогодержателя (кредитора), третьей стороны – продавца недвижимого имущества. В таком виде договора все заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно должны фиксировать и регистрировать переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю (заемщику), а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;

договором о приобретении жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи.

Что касается договора ипотеки жилых домов и квартир, купленных за счет кредита банка или иной кредитной организации, то такие отношения возникают в силу закона. При этом будем исходить из того, что:

ипотека, возникающая вследствие продажи недвижимости в кредит, согласно п. 6 ст. 20 Закона об ипотеке, считается возникшей в пользу третьих лиц с момента ее регистрации. Данное толкование п. 2 ст. 1 и п. 6 ст. 20 Закона об ипотеке в полной мере отвечает интересам всех участников оборота недвижимости;

согласно п. 26 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества действия регистраторов предполагаются ex officio (по собственному почину), что не соответствует положениям п. 2 ст. 13 и п. 1 ст. 16 Закона о регистрации, которые устанавливают исчерпывающий перечень инициаторов процедуры регистрации прав (сделок). Закон о регистрации устанавливает необязательность подачи отдельного заявления о регистрации законной ипотеки в указанных в п. 29 Инструкции случаях для осуществления регистрации такой ипотеки. Наряду с этим в работе отмечается, что п. 29 Инструкции не соответствует п. 5 ст. 488 ГК РФ, согласно которому передача недвижимости может состояться и после регистрации соответствующего договора. В этом случае регистратор будет вынужден, согласно Инструкции, зарегистрировать несуществующую ипотеку, что противоречит общему смыслу ст. 131 ГК РФ и Закона о регистрации.

В России ипотечный жилищный кредит является относительно новым продуктом деятельности банков. Ипотечный кредит выделяется по присущим ему признакам в отдельный вид кредитования, а именно:

по объекту кредитования;

по залогу (только недвижимое имущество);

по длительности сроков кредитования;

по форме кредитования (ссудо-сберегательные кассы предоставляют ипотечный кредит после накопления средств на депозитном счете);

по технике предоставления кредита (как правило, требуется первоначальный взнос);

по возникновению отношений долгосрочного инвестирования.

Система ипотечного жилищного кредитования – это часть финансового рынка, включающая организацию субъектов, объектов и обеспечение ипотечных кредитов, связующих между собой средства населения, банков, ипотечных агентств и институциональных инвесторов на единой организационно-правовой основе.

Каждая система призвана выполнять определенные функции. Система ипотечного жилищного кредитования должна выполнять три функции:

1) обеспечивать мобилизацию денежных средств для финансирования жилищных кредитов;

2) предоставлять и обслуживать кредиты;

3) осуществлять функцию инвестора.

Определение общих характеристик и функций системы ипотечного жилищного кредитования позволяет перейти к рассмотрению особенностей ее организационно-финансовой стороны на уровне российских регионов.

В России к недвижимости относится имущество, указанное в открытом перечне, изложенном в п. 1 ст. 130 ГК РФ. При этом считаются таковыми и объекты, перемещение которых возможно без несоразмерного ущерба их назначению, однако они считаются недвижимым в силу закона.

В отличие от общих норм ГК РФ (п. 6 ст. 340 ГК РФ), позволяющих передать в залог вещь субъекту, который не является ее собственником (так называемую будущую вещь), вопреки п. 2, 3 ст. 335 ГК РФ, согласно которым установить залоговое право может только собственник, нормы специального закона об ипотеке перед регистрацией права залога требуют обязательной регистрации права собственности на недвижимую вещь. Сделан вывод о том, что будущее недвижимое имущество не может быть предметом ипотеки. Внесено предложение исключить п. 6 ст. 340 ГК РФ. [137]

В силу акцессорности залогового права по отношению к обеспечиваемому требованию залоговое право может перейти к новому кредитору не самостоятельно, а только вместе с требованием. Однако в России залогодержатель вправе передать свои права другому лицу по обеспеченному ипотекой обязательству либо по договору об ипотеке, с соблюдением правил о передаче прав путем уступки требования, что, на взгляд автора, противоречит принципу зависимости права залога от судьбы обеспечиваемого требования, которая проявляется и в том, что залоговое право следует за обеспечиваемым обязательством, а не наоборот. В германском праве для ипотеки, обеспечивающей обязательственное требование, не требуется отдельного договора об уступке. Необходимая связь требования и ипотеки в этом случае обеспечивается только тем, что для обоих предполагается единый передаточный акт. Договор об уступке направлен на передачу требования, ипотека же следует за ним без собственного правового оформления.

В России для осуществления залогодержателем своего права на реализацию предмета залога просто наличия ипотеки недостаточно. Залогодержателю необходимо получить судебное подтверждение правомерности такой реализации предмета ипотеки, если он не достиг соглашения с залогодателем о внесудебном способе реализации предмета залога. Отмечены случаи, когда удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке не допускается. Заложенное по договору об ипотеке имущество, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется с публичных торгов. Следовательно, нормы российского права в отношении реализации залогового права на недвижимое имущество соответствует общим нормам о реализации залога в Российской Федерации. Однако данный порядок реализации предмета залогового права свидетельствует о более длительном и усложненном порядке реализации кредитором своего права, чем в Германии, следовательно, о поддержке российским законодателем интересов залогодателя, в связи с чем, на взгляд автора, происходит замедление экономического оборота из-за нежелания кредиторов выдавать кредиты на таких условиях.