Государственная регистрация ипотеки: научно-практическое пособие

Правила оценки земельных участков должны включать следующие разделы:

определение категорий стоимости земли, используемых для расчета стоимости залога (ликвидационная (нормативная) стоимость, рыночная стоимость, залоговая стоимость земельных участков);

алгоритмы расчета указанных категорий стоимости;

порядок расчета залоговой стоимости земельного участка при различных вариантах возврата кредита.

Функция контроля исполнения стандартов по оценке стоимости земельных участков, выступающих в качестве залога, может осуществляться как на добровольной основе (но, как показывает практика, это неэффективно), так и при помощи мониторинга цен залога и цен продажи земельных участков, что практикуется в зарубежных странах. Оценщики, выполняющие оценку залоговой стоимости земельных участков, должны обладать специальными знаниями и иметь соответствующий уровень компетенции.

В настоящее время экономическая и организационно-правовая ситуация в стране не способствуют заключению долгосрочных договоров по обязательствам, обеспечиваемых залогом земли. Правовой механизм подтверждения прав на имущество в виде земельных участков на данном этапе не дает полных гарантий для залогодержателя. Выход из данной ситуации видится в скорейшем проведении на местах работ по землеустройству с выделением земельных долей в натуральном выражении, составлением земельных кадастровых паспортов с последующим юридическим оформлением прав собственности. При этом концентрацию земельных долей целесообразно проводить среди трудоспособных работников предприятия и формировать региональные земельные фонды на основе земельных долей для последующих сделок заинтересованных физических и юридических лиц.

Обзор литературных источников свидетельствует, что ипотечное жилищное кредитование – сложный механизм, основанный на нормах действующего законодательства под контролем государства в целях решения социальных задач, связанных с финансированием строительства жилья. [138]

К залогу жилых домов и квартир применяются нормы Закона об ипотеке, а также положения Гражданского кодекса и других нормативных правовых актов. Вместе с тем законодатель исходит из того, что согласно Конституции Российской Федерации право на жилище составляет одну из основ правового положения граждан, поэтому к залогу недвижимости в жилищной сфере устанавливаются дополнительные требования, включая и те, которые призваны уменьшить риск его потери.

В соответствии с положениями Закона об ипотеке предметом ипотеки жилых домов и квартир являются индивидуальные и многоквартирные жилые дома, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, а также части жилых домов или квартир, состоящих из одной или нескольких изолированных комнат (п. 1, п. 4 ст. 74 Закона).

Государственная регистрация ипотеки согласно п. 1 ст. 29 Закона о регистрации проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами. Для регистрации ипотеки незавершенного строительства жилого дома необходимо предварительно зарегистрировать вещные права залогодателя на объект незавершенного строительства.

Ипотека жилых домов и квартир предполагает в качестве своего обязательного элемента страховую защиту как можно большего числа рисков должника. В составе такой защиты могут быть страхование жизни и здоровья должника-гражданина, его имущества, в том числе и объекта залога, страхование гражданской ответственности. Помимо этого новая редакция Закона об ипотеке (от 30 декабря 2004 г.) вводит страхование ответственности должника перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита (ч. 1 п. 4 ст. 31 Закона). Согласно п. 1 ст. 932 ГК РФ страхование договорной ответственности допускается лишь в том случае, когда это прямо предусмотрено законом.

§2.4. Порядок государственной регистрации ипотеки

В ежегодном послании Президента Федеральному Собранию Российской Федерации 2006 года в качестве одной из самых актуальных задач государства на современном этапе названо обеспечение граждан доступным жильем. Ключевым направлением решения этой задачи было определено создание финансовых механизмов, позволяющих гражданам улучшать свои жилищные условия не только за счет текущих доходов и имеющихся сбережений, но и в счет будущих доходов.

Приобретение жилья – огромная проблема, традиционно связанная с нехваткой денежных средств. Для решения этих проблем существует практика ипотечного кредитования. В Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, одобренной постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», отмечается, что «современная государственная жилищная политика, наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения, должна сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющего жилье в собственности в результате бесплатной приватизации». При этом основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.

Концепция определила три основных взаимосвязанных блока в этом направлении:

долгосрочное ипотечное кредитование населения;

кредитование жилищного строительства;

государственная бюджетная политика приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий).

Долгосрочный ипотечный жилищный кредит – это кредит или заем, предоставленные на срок 3 года и более банком или юридическим лицом гражданину для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства. Непосредственной юридической базой здесь служит ст. 77 Закона об ипотеке, в соответствии с которой жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

На рынке долгосрочного жилищного кредитования действуют следующие участники.

Заемщики – физические лица, заключившие кредитные договоры с банками или договоры займа с некредитными организациями, по условиям которых полученные средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека).

Продавцы жилья.

Кредиторы-банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном порядке ипотечные кредиты (займы), при государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Приобретенные с использованием средств кредиторов, последние становятся залогодержателями, что дает им право в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных средств к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) – специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению.

Отношения между указанными участниками ипотечного кредитования носят разнообразный и всеобъемлющий характер. Не следует сводить государственное регулирование в этой области к отдельным мероприятиям частного характера. В качестве примера можно привести деятельность Волгоградского областного фонда жилья и ипотеки, являющегося сегодня одним из наиболее активных операторов ипотечных кредитов на территории Волгоградского регистрационного округа. Деятельность фонда строится на основании договорных отношений с банками, которые предоставляют кредиты физическим лицам для приобретения жилья. Одновременно с регистрацией права собственности такого лица регистрируется ипотека в силу закона и оформляется закладная. Волгоградским областным фондом закладные выкупаются у банков и поставляются ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» – акционерному обществу, стопроцентный пакет акций которого находится в собственности государства. Впоследствии закладные, являющиеся ценными бумагами, могут реализовываться различными способами в соответствии с законодательством. Денежные средства, вырученные от реализации, направляются на дальнейшее кредитование и т. д. Разумеется, это самая общая, упрощенная схема. На практике отношения в области ипотечного кредитования данными рамками не ограничиваются.

Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним . Государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию сделок купли-продажи жилых помещений, регистрацию прав нового собственника, выдачу закладных, регистрацию договоров об ипотеке и ипотеки в силу закона. На территории Волгоградского регистрационного округа таким органом выступает Управление Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области (далее – Управление). Сегодня вопросам государственной регистрации ипотеки Управлением уделяется особое внимание. Прежде всего, с учетом высокой социальной значимости ипотечного кредитования, в соответствии с распоряжением ГУ ФРС № 64-р от 26 января 2005 г. и письмами ГУ ФРС № 18/19354 от 14 октября 2005 г., № 14/9124 от 24 мая 2005 г., № 18/15406 от 16 августа 2005 г., № 499/01 от 23 мая 2005 г. принято решения о проведении регистрации ипотеки в сокращенные сроки. Так, регистрация договоров ипотеки, заключенных в нотариальной форме, осуществляется в течение 5 рабочих дней, договоров ипотеки, заключенных в простой письменной форме – в течение 8 рабочих дней. Также принято решение об ускоренной регистрации договоров купли-продажи и прав на жилые помещения, приобретаемые в рамках реализации соответствующих целевых программ. Такая регистрация осуществляется в течение 8 рабочих дней. В аналогичный срок осуществляется и регистрация ипотеки в силу закона, возникающей на основании договоров купли-продажи с использованием кредитных средств банков и иных организаций. Регистрация прекращения ипотеки и регистрация изменений в запись об ипотеке осуществляются в течение 5 рабочих дней. В целях оптимизации приема документов для регистрации ипотеки в структуре Управления с 3 апреля 2006 г. предусмотрено отдельное подразделение – отдел регистрации ипотеки, в функции которого входит исключительно деятельность по приему и регистрации ипотеки.