Государственная регистрация ипотеки: научно-практическое пособие

Предметом договора ипотеки является недвижимое имущество. Законодательное определение понятия «недвижимость» раскрыто в ст. 130 ГК РФ, согласно которой к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Порядок регистрации договора ипотеки регламентируют два закона: Закон об ипотеке и Закон о регистрации. В Законе об ипотеке законодатель закрепил гл. 4, регламентирующую основные положения государственной регистрации ипотеки. В Законе о регистрации особенностям регистрации ипотеки посвящена лишь ст. 29.

Нельзя согласиться с мнением некоторых юристов, что, несмотря на приоритет Закона об ипотеке как специального закона, в отношении порядка регистрации ипотеки необходимо применять правила, предусмотренные Законом о регистрации. По нашему мнению, нормы данных законов необходимо рассматривать только в совокупности.

8. Кредитный договор между банком и заемщиком в целях последующего приобретения заемщиком на предоставленные средства необходимого жилого помещения, является одним из основополагающих в механизме правового регулирования отношений ипотечного жилищного кредитования. Он может быть охарактеризован как договор ипотечного жилищного кредитования, который в силу специфики предмета и содержания выступает самостоятельным подвидом кредитного договора, не предусмотренным в настоящее время действующим законодательством.

Практическое значение закладной состоит в том, что она позволяет упростить и ускорить оборот прав по обеспеченному ипотекой обязательству либо по договору об ипотеке, поскольку в отличие от уступки прав по обеспеченному ипотекой обязательству либо по договору об ипотеке, которая должна совершаться в той же форме, что основной договор, а сама передача прав подлежит государственной регистрации, передача прав по закладной производится путем совершения сделки в простой письменной форме, не требующей государственной регистрации смены залогодержателя.

Закладная – это новое правовое явление для ипотечных правоотношений и для института обеспечения исполнения обязательств. В настоящее время существует незначительное количество нормативных правовых актов, регулирующих данное правовое явление.

В соответствии с п. 1 ст. 13 Закона об ипотеке права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено Законом об ипотеке.

Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено Законом об ипотеке.

Таким образом, держатель закладной находится в более благоприятных условиях по сравнению с кредитором, исполнение обязательств перед которым не обеспечено должником. В результате условия получения кредита для должников, обязательства которых обеспечены ипотекой с выдачей закладной, более благоприятны, чем для заемщиков, права которых не обеспечены ипотекой. Необходимо отметить, что ипотека в основном обеспечивает исполнение именно кредитных обязательств.

Для упрощения выпуска ипотечных ценных бумаг необходима также реализация ряда других мер. В частности, Минэкономразвития России осуществляет разработку проекта федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в части уточнения порядка перехода прав по закладным).

В целом рынок рефинансирования ипотеки находится в стадии интенсивного развития. Поиск оптимального для участников процесса рефинансирования распределения рисков и доходов будет объективно стимулироваться потребностями рынка.

На начальном этапе создания системы ипотечного страхования предпочтительным вариантом является реализация пилотного проекта в нескольких регионах РФ за счет создания дочерней компании АИЖК. В отличие от создания компании «с нуля» это потребует незначительных бюджетных расходов. Кроме того, такая схема позволит использовать региональную инфраструктуру АИЖК, тогда как создание новой сети сопровождения займет не менее 2-3 лет и будет весьма ресурсоемкой процедурой. Будет также ускорена разработка необходимых технологий и стандартов на базе уже использующихся АИЖК.

9. Залог имущества занимает особое место среди способов обеспечения исполнения обязательств. Он является классическим правовым институтом, начало развития которого было положено еще римским частным правом. Сегодня он нашел широкое применение в кредитных отношениях, поскольку для банков, выступающих кредиторами, крайне важно получить такое обеспечение, которое позволяло бы в достаточной степени и максимально оперативно получить удовлетворение своих денежных требований в случае неисполнения должником своих обязательств.

Ипотека представляет собой залог, предметом которого являются объекты недвижимого имущества, имеющие, как правило, большую стоимость и пользующиеся спросом на рынке по сравнению с прочим имуществом. Поэтому ипотека на сегодняшний день является наиболее привлекательным видом залога, особенно в сфере кредитных правоотношений. Это позволило ипотеке стать важной составляющей экономической и социальной политики государства. Развитие системы ипотечного кредитования положено в основу приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».

Однако, проведя анализ положений действующего законодательства, можно сделать вывод о том, что в юридической науке термин «ипотека» многофункционален:

применяется для обозначения права залога как возможности кредитору получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенной недвижимости;

так называют обременение (ограничение) прав залогодателя на заложенное недвижимое имущество;

в случае, когда залог возникает на основании договора (п. 3 ст. 334 ГК РФ), этим понятием определяется вид сделки.

Также в соответствии с п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. [158]

В приведенных определениях ст. 1 Закона об ипотеке и п. 1 ст. 334 ГК РФ было бы вполне уместно важное дополнение – «в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства». Иначе получается, что кредитор, заключив договор залога, вправе требовать или исполнения обязательства в натуре, или обращения взыскания на предмет залога независимо от того, исполнил должник обязательство или нет. [159]