Первая полная энциклопедия ЖКХ
Шрифт:
Описание общего имущества
Мы уже знаем, что после вступления в законную силу Жилищного кодекса все собственники стали собственниками не только своих квартир, но и получили в собственность часть общего имущества. А так как многоквартирный жилой дом – это целая инженерная инфраструктура, его нужно должным образом и обслуживать и эксплуатировать. Для обслуживания жилого многоквартирного дома надо заключить договор, и приложением к нему должен быть документ, называемый «Описание общего имущества». Название документа говорит само за себя.
Для проведения процедуры описания
1. Сначала необходимо определить долю собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество.
2. Затем надо проверить правовой режим общего имущества в многоквартирном доме и выяснить, кто должен нести бремя ответственности содержания общего имущества и определить состав и границы общего имущества.
Ниже рассмотрим и также определим отличительные признаки объектов общего имущества, определим границы общего имущества, расскажем, как нужно проводить осмотр общего имущества, утверждать его, формировать инициативную группу, изучать техническую документацию на дом.
Доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество определяется следующим образом:
Д = S (помещения собственника) / S (всех помещений в многоквартирном доме), где Д – доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
S (помещения собственника) – общая площадь жилого или нежилого помещения, принадлежащее конкретному собственнику;
S (всех помещений в многоквартирном доме) – общая площадь всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Далее рассмотрим правовой режим (статус) общего имущества в многоквартирном доме.
1. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит всем собственникам помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.
2. Общее имущество в многоквартирном доме не принадлежит ни товариществу собственников жилья или иному объединению собственников, ни управляющей или иной организации.
3. Доля в праве собственности на общее имущество неразрывно связана с правом собственности на помещение, то есть следует судьбе права собственности на помещение.
4. Собственник помещения может самостоятельно и свободно распоряжаться принадлежащим ему помещением и долей в праве общей собственности на общее имущество, следующей судьбе помещения, то есть остальные собственники помещений в многоквартирном доме или иные лица не вправе препятствовать собственнику при совершении сделки с его недвижимостью и не имеют права преимущественной покупки, кроме продажи комнаты в коммунальной квартире, в соответствии с частью 6 статьи 42 Жилищного кодекса.
5. При продаже помещения в многоквартирном доме размер доли в праве на общее имущество в данном доме, которая переходит к новому собственнику этого помещения, остается неизменным.
6. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Определение состава и границ общего имущества
Рассмотрим, для чего нужно определение состава и границ общего имущества. Величина расходов собственника помещения на содержание общего имущества зависит
от размера его доли в обязательных общих расходах всех собственников на содержание общего имущества.Доля собственника помещения в многоквартирном доме в праве на общее имущество в этом доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего собственнику помещения: чем больше площадь, тем большее бремя расходов на содержание общего имущества на нем лежит.
Законодательство не делает никаких исключений ни для публично-правовых образований (Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований), ни для граждан, ни для собственников нежилых помещений в многоквартирном доме.
Для чего нужно определение состава и границ общего имущества?
Размер доли в праве общей собственности на общее имущество определяет величину расходов собственника помещения. Чтобы обеспечить содержание какого-либо имущества, собственнику необходимо знать, что именно он должен содержать. Для этого необходимо определить порядок и пределы использования общего имущества, в том числе для получения доходов. Кроме того, чтобы обеспечить надлежащее содержание общего имущества, необходимо иметь точные сведения о составе общего имущества, знать границы, иметь представление о качественных и количественных характеристиках каждого элемента общего имущества, знать состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, является существенным условием договора управления многоквартирным домом.
Кто должен определять состав общего имущества? Жилищный кодекс трактует, что состав общего имущества определяется:
• собственниками помещений в многоквартирном доме – в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
• федеральными органами государственной власти и органами государственной власти субъектов Российской Федерации – в целях контроля за содержанием общего имущества в соответствии со ст. 20 Жилищного кодекса (например, государственные жилищные инспекции субъектов Российской Федерации, Ростехнадзор);
• органами местного самоуправления (в городах федерального значения органами государственной власти указанных субъектов Российской Федерации) – в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с ч. 4 ст. 161 Жилищного кодекса. Такой конкурс проводится в многоквартирных домах, собственники помещений в которых не выбрали в установленный срок способ управления многоквартирным домом или не реализовали выбранный способ, в соответствии с «Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», которые утверждены постановлением Правительства РФ № 75 от 6 февраля 2006 г.
Законодательство не дает полномочий определять состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме:
• управляющим организациям, товариществам собственников жилья, иным объединениям собственников;
• органам технического учета;
• органам, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Рассмотрим отличительные признаки объектов общего имущества. К ним относятся:
• объекты общего имущества не являются частями квартир;