Первая полная энциклопедия ЖКХ

• объекты общего имущества предназначены для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в конкретном (одном) многоквартирном доме.

Исходя из этих отличительных признаков общего имущества, можно утверждать, например, что балконная плита, которая является частью конструкции дома и, значит, предназначена для обслуживания всего дома, входит в состав общего имущества, а балконные ограждения служат только для одной квартиры и, значит, в общее имущество не включаются. Батареи отопления при открытой системе теплоснабжения дома относятся к общему имуществу дома, так как являются частью отопительной системы всего дома.

Осмотр общего имущества

Осмотр общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом должен проводиться:

– собственниками помещений или лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договоров для проведения строительно-технической экспертизы;

– ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления Товарищества собственников жилья, жилищного и жилищно-строительного кооператива или иного специализированного кооператива, или управляющей организации.

Результаты осмотра общего имущества должны оформляться актом осмотра, который является основанием для принятия

собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений).

Опросный лист собственников помещений о необходимости проведения работ/ремонтов общего имущества в многоквартирном доме

Можно вывесить на информационных стендах объявления такого вида.

Уважаемые жители!

Благодарим за участие! Ваши ответы помогут правлению ТСЖ/управляющей организации в составлении плана работ и сметы доходов и расходов.

По мнению правления ТСЖ/управляющей организации

Степень важности выполнения работ отмечена цифрами: «1» – первоочередные работы, «2» – работы, которые можно сделать во вторую очередь, «3» – работы, которые могут быть отложены на следующий год.

Напротив указанного вида работ сделайте отметку (поставьте любой знак) в одной из колонок («Да», «Нет», «Не знаю»).

Правление ТСЖ/управляющая организация отмечает виды работ, на которые может быть получена финансовая поддержка из бюджета.Укажите, какие работы/ремонты Вы считаете необходимо сделать, кроме работ, предлагаемых правлением ТСЖ/управляющей организацией.

Номер квартиры (наименование помещения)______________________

Фамилия И.О. собственника_____________________________________Подпись собственника___________________________________________

Оценка технического состояния и определение потребности в ремонте

Важнейшим действием при планировании на год является проведение осмотра здания и придомового земельного участка.

Цель такого осмотра (помимо инвентаризации общего имущества) – оценка технического и санитарного состояния объектов общего имущества, выявление неисправностей конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования здания, выявление потребностей в ремонтах и других работах для определения объемов и планирования текущего и капитального ремонтов.

Рекомендации по периодичности осмотров утверждены «Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда» (утверждены постановлением Госстроя РФ № 170 от 27 сентября 2003 г.) и приведены ниже. Результаты осмотра и оценки состояний отдельных объектов имущества фиксируются в отдельном журнале. Примерная форма журнала регистрации результатов осмотра общего имущества также приведена в данном материале. Для того чтобы оценить техническое состояние объектов общего имущества, необходимо принять четкие и ясные критерии, что считать хорошим состоянием, а что – плохим.

Хорошее состояние объектов общего имущества – это состояние, при котором отсутствуют повреждения этих объектов, они исправны, функционируют так, как это предусматривается технической документацией, ас 2010 года нужно будет ориентироваться на технические регламенты, которые устанавливают обязательные требования к состоянию объектов общего имущества дома.

В настоящее время такие регламенты разработаны и утверждены Федеральным законом № 384-ФЭ от 30 декабря 2009 г. – «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Данный документ опубликован 31 декабря 2009 г. и вступил в силу 1 июля 2010 г., за исключением ст. 43, вступившей в силу со дня официального опубликования.

До вступления в силу технических регламентов товариществу (управляющему) следует самостоятельно разработать и принять критерии состояния объектов общего имущества. Пример критериев состояния объектов общего имущества приведен ниже.

В ходе осмотра составляются акты технического состояния, дефектные акты для отдельных видов имущества, нуждающихся в ремонте или замене. Примерная форма акта технического состояния общего имущества с приложением, в котором фиксируются потребности в ремонтах, замене оборудования, текущем ремонте, профилактических работах и текущем содержании всех объектов общего имущества, приведена ниже.

Кроме того, что потребности в работах по содержанию и ремонтам выявляются на основании оценки технического состояния общего имущества в многоквартирном доме, следует установить, какие работы сами собственники считают необходимыми или желательными, какие дополнительные пожелания есть у собственников. Если правление при подготовке плана не опирается на мнение собственников, вряд ли можно рассчитывать, что разработанный проект плана будет одобрен общим собранием без затруднений.

Для того чтобы выявить мнение собственников, стоит распространить среди них опросный лист.

Рекомендуется привести очень краткую информацию о результатах оценки технического состояния дома, выявленных проблемах и потребностях в ремонте. Заполняя анкету, собственники должны указать, какие, по их мнению, работы необходимо провести в доме и на придомовой территории для повышения качества и комфортности дома, и готовы ли они оплачивать данные работы. Пример такой анкеты приведен ниже.

Дополнительным источником информации о потребностях собственников, а часто – и о состоянии дома, можно получить на основе анализа заявок и жалоб, поступавших от жителей в предыдущем году.

П

Пандус

В Москве, как и в других городах России, проживает большое количество людей с ограниченными возможностями – инвалидов. Для них ступени лестницы могут стать непреодолимым препятствием.

Пандус (от французского pente douce – «пологий склон») – это наклонная площадка, заменяющая лестницу и служащая для въезда на другой уровень. Применяется при входах и во внутренних помещениях зданий и сооружений.