Сохрани свои деньги и заработай в кризис

Источник : «Агент 002», «Инком», «Миэль»; данные на декабрь 2008 года.

Итак, неудивительно, что платежеспособный спрос тянется в область. Подмосковью это явно на пользу: в городах, граничащих со столицей, развивается инфраструктура, обновляется жилой фонд, появляются новые социальные объекты. Поскольку растет привлекательность жилья, улучшается и общий инвестиционный климат – повышаются спрос и цена, еще не достигшая потолка в большинстве областных населенных пунктов.

Однако необходимо отметить, что с точки зрения экономической эффективности в создавшихся условиях выгодными будут лишь долгосрочные вложения в недвижимость, рассчитанные минимум на два-три года. Выходить на рынок Подмосковья лучше всего летом-осенью 2009 года, когда цены достигнут «дна». Главное – не опоздать: имеющиеся объекты рано или поздно уйдут с молотка, а новых будет немного.

Рассчитывать на существенное преумножение средств, вкладывая деньги в жилье, сегодня едва ли стоит. Но использовать недвижимость в качестве инструмента для сохранения платежеспособности средств, по мнению экспертов, целесообразно. Инвестиции в подмосковное жилье «выстрелят» после кризиса, когда цены на недвижимость снова пойдут вверх.

Рассматривая возможность покупки квартиры в Подмосковье, следует в первую очередь обратить внимание на города-спутники – Химки, Люберцы, Красногорск, Балашиха, Мытищи, где инфраструктура хорошо развита и в последние годы шло активное комплексное освоение территорий. Можно присмотреться и к отдаленным районам вроде Раменского, от которого до столицы ходят железнодорожные экспрессы. В его пользу говорит отличная экология.

Помимо крупных девелоперов, строительство в областных городах ведут небольшие компании, строящие не более одного-двух домов. Такие игроки оказались в непростом финансовом положении: неизвестно, хватит ли у них средств завершить начатые проекты. В квартиры от таких застройщиков можно вкладываться только в том случае, если они находятся на завершающей стадии или уже сданы в эксплуатацию.

Наименее рискованный вариант – покупка квартиры на вторичном рынке в кирпично-монолитном доме, построенном один-три года назад. «Если все же решились купить не сданный госкомиссии объект, минимизируйте риски: выбирайте дом, где строительство подходит к концу, а здание является частью возводимого микрорайона. Застройщиком должна выступать крупная компания с крепкой репутацией на рынке. Такие девелоперы даже при самом неблагоприятном стечении обстоятельств имеют неплохие шансы на поддержку областного или федерального правительства», – рекомендуют эксперты.

Региональная недвижимость для большинства частных инвесторов недоступна из-за отсутствия информации о местных рынках, статистики по ним. А без этих данных вкладывать деньги – все равно, что делать ставку в казино. Если в столице и области, несмотря на снижение спроса, покупатели остаются, в регионах ситуация разнится. В последние годы города активно застраивались, а цены росли медленно из-за более-менее сбалансированного спроса и предложения. При небольших объемах новостроек спрос, а вслед за ним и цены резко выросли.

Больше всего просядут цены и спрос в городах с проблемными градообразующими предприятиями, которые закрываются либо сокращают персонал и зарплаты. Начавшийся кризис этот прогноз подтвердил. В конце 2008 года наиболее существенное снижение цен было зафиксировано в Воронеже, Ростове-на-Дону, Екатеринбурге, Казани, Новосибирске, Нижнем Новгороде, Челябинске, Красноярске, Волгограде, Омске, Перми, Уфе. Основной удар пришелся на региональные центры и города-миллионники, где сосредоточены главные финансовые потоки, доходы населения растут высокими темпами, развито производство товаров и услуг. Здесь рост цен за последние годы составил 50–120 %. «Скорее всего, речь идет о большой доле инвестиционных квартир, которые в период кризиса попадут на рынок. Продавцы, возможно, пойдут на существенные скидки. Для инвесторов это хороший момент для входа. Однако для непрофессионалов такие вложения крайне рискованны», – замечают риэлторы.

Имеет смысл обратить внимание на курортную недвижимость, в частности, рынок Краснодарского края (Сочи, Геленджик и так далее). Потолок цен уже достигнут, они пошли вниз: в январе 2009 года квартиру на вторичном рынке в новом доме можно было купить за 0,7–1 млн руб. Зато в долгосрочной перспективе стоимость метра начнет подниматься. Рост продлится до зимней Олимпиады 2014 года. После этого можно будет продавать жилье и фиксировать прибыль.

Загородное жилье: не кризисный рынок

В нынешних условиях загородные дома, увы, не могут являться надежным инвестиционным инструментом. Еще до начала финансового спада они менее ликвидны, чем квартиры. Ценообразование же на этом рынке остается наименее прозрачным. «Иногда продавцы берут стоимость буквально с потолка. На растущем рынке хватали все: дома на Рублевке, Новой Риге и на менее престижных трассах. Много сделок совершалось на вторичном рынке, Подмосковье активно застраивалось коттеджами и таунхаусами», – вспоминают риэлторы. Но золотые времена прошли. Теперь покупателей пугает высокий порог входа – квартиры все же дешевле. Кроме того, непонятно, когда спрос на загородное жилье достигнет прежних показателей: с учетом того, что дома часто покупаются как второе жилье, ожидание может затянуться до 2011 года. Самые ликвидные объекты немного снизятся в цене, а спрос на них останется. В первую очередь, это недорогие дома эконом-класса. Цены в данном секторе загородного жилья вряд ли просядут более чем на 10 %. Правда, на многие дома в поселках «эконом» будет сложно найти покупателя – строились они зачастую из некачественных материалов, да и их расположение оставляет желать лучшего.

Подпадут под удар бизнес-класс (прогнозируемое снижение цен – 30–50 %) и элитная недвижимость. Загородная «элит-ка» не распродана – ее объем составляет 95 % рынка. Сильно переоценены объекты на Новорижском направлении: их стоимость в ближайшее время начнет корректироваться в сторону понижения. Лишь очень качественные и уникальные предложения не потеряют внимания покупателей. «Эксклюзивные элитные объекты все еще достаточно ликвидны. Они строятся по индивидуальным проектам, близко от Москвы, на хороших трассах – и таких поселков единицы», – уверены аналитики.

Сильное падение цен можно будет наблюдать на рынке таунхаусов. Этот формат загородного жилья, пришедший к нам из Америки, так и не прижился в сознании российского потребителя. То ли дом, то ли большая квартира, да еще за городом. По данным аналитиков IRN, по итогам III квартала 2008 года средняя стоимость 1 м² в таунхаусах составила 82,000 рублей. Самый дешевый дом стоил порядка 5,3 млн руб., а самый дорогой – около 100 млн руб. Уже в начале 2009 года цены поползли вниз. Причем эта тенденция достаточно ярко выражена. Например, некая компания после завершения строительства первой очереди поселка, расположенного в 25 км от МКАД, стала продавать таунхаусы по ценам нулевого цикла, тогда как обычно готовый дом стоит дороже котлована. А перед новогодними праздниками этот застройщик запустил специальную акцию: каждому покупателю двух таунхаусов или одного коттеджа компания дарит однокомнатную квартиру в одном из загородных жилых комплексов (ЗЖК), расположенных в том же поселке. А квартира стоит 2,1 млн руб. Одним словом, картина ясна. Аналитики говорят, что среднее снижение цен на рынке таунхаусов составит 10–25 %.

Мы видим, что рынок загородного жилья сегодня является едва ли не самым опасным для инвестора: при высоких рисках прогнозируемая доходность крайне низка. Если хорошее знание этого сектора отсутствуют, лучше обратиться к профессиональным риелторам, которые помогут приобрести ликвидный и качественный объект. Жалко денег на комиссионные? Тогда выбирайте другой объект для инвестиций.

Неоднозначен сегодня и вопрос о реализации небольших (до 30 соток) земельных участков под коттеджную застройку. Спрос в данном сегменте всегда носил сезонный характер, обостряясь в весенне-летний период. Теперь кризис задерживает покупателей. Скупать такую недвижимость сегодня могут себе позволить лишь профессиональные инвесторы, целиком и полностью уверенные в стабильности своего бизнеса: продать землю для личного пользования почти невозможно, а приобрести ликвидные земли на перспективу – надежное вложение. Лучше покупать участки в организованных коттеджных поселках на престижных направлениях, куда подведены необходимые коммуникации, а поблизости есть все инфраструктурные объекты.