Займы и кредиты: бухгалтерский учет и налогообложение

Агентство ипотечного жилищного кредитования вправе произвести новую оценку предмета ипотеки с привлечением другого оценщика, в том числе предложив заемщику условия и стоимость новой оценки.

17.2.6. Требования к страховому обеспечению ипотечных кредитных сделок

Страхователем по договорам страхования должен выступать заемщик (залогодатель).

В качестве застрахованных лиц по страхованию жизни и утрате трудоспособности должны выступать все заемщики (лица, являющиеся солидарными заемщиками по кредитному договору).

Если в качестве солидарного заемщика выступает лицо, не имеющее дохода, то страхование жизни и утраты трудоспособности такого солидарного заемщика может не производиться. Однако при этом основной заемщик должен заключить договор страхования жизни и утраты трудоспособности на всю сумму обязательства согласно требованиям банка.

Первым выгодоприобретателем по договорам страхования должен быть банк, предоставивший ипотечный кредит на приобретение жилого помещения.

Сумма страхового возмещения определяется в соответствии с требованиями кредитного договора и на каждую конкретную дату периода кредитования должна быть не менее остатка ссудной задолженности, увеличенного на 10 %. Выплата страхового возмещения производится на счета выгодоприобретателя в полном объеме суммы страхового возмещения (остатка ссудной задолженности) независимо от размера ущерба объекта страхования.

Срок действия договоров страхования должен быть не менее срока действия денежного обязательства плюс один рабочий день.

Страховые взносы могут уплачиваться как разовым платежом за весь срок страхования, так и периодической (ежегодной) уплатой в течение срока действия кредитования плюс один рабочий день.

Страхование осуществляется за счет средств заемщика.

Комплект документов, регулирующих взаимоотношения сторон при страховании в процессе ипотечного кредитования, должен включать:

– договор (полис) страхования жизни и потери трудоспособности заемщика;

– договор (полис) страхования риска утраты и повреждения жилого помещения – предмета ипотеки;

– договор (полис) страхования титула собственности (риска утраты права собственности) – по отдельному требованию банка.

Кроме того, может быть использован комплексный договор (полис) страхования, включающий все вышеуказанные виды страхования либо первые два вида страхования.

При оформлении ипотечной сделки применяются формы страховых договоров, согласованные банком со страховой компанией.

Страховая программа должна соответствовать следующим требованиям:

– страхование жизни и потери трудоспособности должны осуществлять все лица, являющиеся заемщиками по кредитному договору, поскольку они несут солидарную ответственность за исполнение взятых на себя обязательств по погашению ипотечного кредита в полном объеме;

– общая сумма страхового обеспечения по всем заемщикам по риску страхования жизни и потери трудоспособности должна покрывать сумму задолженности по обеспеченным ипотекой обязательствам плюс 10 %.

17.3. Реализация недвижимого имущества, заложенного по договору ипотеки

Порядок проведения публичных торгов по решению суда об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное по договору ипотеки, определен главой 10 Закона об ипотеке. Согласно ст. 57 этого Закона процедура реализации недвижимого имущества на торгах состоит из нескольких этапов:

– объявление торгов;

– квалификационный отбор участников;

– проведение торгов;

– подведение итогов;

– заключение договора по итогам торгов.

В соответствии с подпунктом 3 п. 1 ст. 58 Закона об ипотеке организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися, если лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок. В этом случае применительно к положениям п. 2 ст. 58 Закона об ипотеке кредитор по соглашению с должником может приобрести недвижимое имущество по первоначальной продажной цене с зачетом требований в счет выкупной цены. Если соглашение не состоится, то согласно п. 3 и 4 ст. 58 Закона об ипотеке проводятся повторные торги. Если они не состоялись, кредитор вправе без согласия на то должника приобрести имущество в собственность с уменьшением его первоначальной продажной цены на сумму не менее 25 %.

Таким образом, в соответствии с Законом об ипотеке в случае признания повторных торгов несостоявшимися у кредитора возникает право оставить заложенное имущество за собой, то есть приобрести его в собственность, причем возможность реализации вышеуказанного права не ограничена, в том числе она не обусловлена необходимостью получения согласия должника. Право оставить имущество за собой возникает и в случае, если торги признаны несостоявшимися по причине невнесения победителем торгов выкупной цены в установленный законом срок.

Очевидно, что кредитору крайне выгоден двукратный срыв торгов: у него появляется право приобрести имущество за 75 % его стоимости. Почему бы не способствовать именно подобному развитию событий путем выставления на торги недобросовестного участника, который дважды не выполнит требования о внесении покупной цены, симулирует ситуацию, при которой торги будут признаны несостоявшимися дважды, и создаст основания для приобретения имущества кредитором по существенно заниженной стоимости?

В соответствии с п. 4 ст. 57 Закона об ипотеке задаток, вносимый лицами, желающими принять участие в торгах, не может превышать 5 % от начальной продажной цены заложенного имущества. Лицу, не внесшему покупную цену в течение пяти дней с момента окончания публичных торгов, задаток не возвращается. Данные средства поступят кредитору за вычетом некоторых расходов. Одновременно у кредитора возникает право приобрести имущество в собственность за 75 % его стоимости, то есть практически не затратив собственных средств, так как взыскатель получает своего рода скидку в размере 25 %. При этом нет препятствий к продаже приобретенного имущества за 100 % его стоимости.

Подобное положение создаст почву для злоупотреблений как правами кредитора в его собственных интересах, так и положением управляющего персонала в коммерческой организации. Для получения максимальной экономической выгоды от злоупотребления правами кредитора последний может попытаться вступить в сговор с должностными лицами, имеющими полномочия в сфере исполнения судебных актов. С учетом того, что в большинстве случаев оценка имущества, передаваемого на торги, занижена, перспектива оспаривания произведенной в рамках исполнительного производства оценки в судебном порядке весьма туманна и выгода для кредитора или иных заинтересованных лиц очевидна.

Согласно данным статистики только 16 % заемщиков при приобретении жилых помещений с передачей их в залог банку реально рассчитывают свои финансовые возможности в долгосрочном периоде. Остальные 84 % не имеют представления о последствиях просрочки исполнения обязательств по кредитному договору. Анализ кредитного рынка показывает, что в ближайшее время ожидается накопление критической массы неплатежей по кредитным договорам, обеспеченным ипотекой. Текущая редакция Закона об ипотеке сохраняет возможность для злоупотребления правами кредитора.