Займы и кредиты: бухгалтерский учет и налогообложение

17.4. Расходы физического лица при договоре ипотеки

Предположим, что покупается квартира в кредит под залог этой же квартиры.

Прежде всего заемщику надо знать, какую максимальную сумму кредита готов дать банк. Для этого ему необходимо позвонить в банк и назвать размер своей заработной платы. Если заемщик собирается брать кредит вместе с супругой, то надо сообщить и ее доход. Например, созаемщики с суммарным доходом порядка 80 000 руб. в месяц могут рассчитывать на кредит в размере 4 400 000—4 950 000 руб.

Часть банков признает созаемщиками только супругов. Другие кредитные организации более лояльны: созаемщиками могут выступать взрослые дети, родители непенсионного возраста или даже третьи лица. Обычно банки позволяют учитывать для получения кредита доходы не более четырех созаемщиков.

Начальные расходы. К начальным расходам можно отнести первоначальный взнос и затраты на оформление кредита.

Первоначальный взнос. Большинство банков требует, чтобы заемщик располагал собственными средствами – не менее 10 % от стоимости квартиры. Некоторые кредитные организации, кроме того, связывают величину первоначального взноса и ставку по кредиту. Например, в одном из банков при первоначальном взносе в 10 % стоимости квартиры ставка по кредиту в рублях будет 15 %. Зато при первоначальном взносе 15 % ставка составит уже от 10 до 12,5 %.

Имеются банки, которые выдают кредит и вовсе без первоначального взноса. Но в этом случае помимо процентов заемщику придется уплачивать дополнительную комиссию – 0,2 % от суммы кредита ежемесячно до тех пор, пока суммарные платежи заемщика не превысят 20 % от величины кредита. На практике этот срок составляет полтора – два года.

Другие банки готовы кредитовать заемщика без первоначального взноса и не применять за это дополнительных комиссий.

Плата за рассмотрение заявки и за выдачу кредита. В некоторых банках заявка клиента на получение кредита рассматривается бесплатно. В других это стоит 1000—1500 руб. Некоторые банки требуют плату только за рассмотрение заявки, где указан неофициальный доход.

Все кредитные организации помимо процентов по кредиту требуют еще и разовую комиссию за выдачу кредита в размере 1—1,5 % от его суммы или, как вариант, ежемесячную комиссию за обслуживание, которая составляет 120—250 руб.

Услуги оценщика. Любой банк, прежде чем заключить кредитный договор, потребует, чтобы стоимость квартиры была оценена независимым специалистом, точнее, теми оценщиками, с которыми работает банк. Эта услуга обойдется в среднем в 2000—4000 руб.

Заверение сделки у нотариуса. Обычно банки предоставляют собственного нотариуса. Он объясняет сторонам юридические аспекты сделки, помогает составить договор купли-продажи, нотариально заверяет копии различных документов, необходимых для получения кредита. Кроме того, помощники нотариуса подают договор купли-продажи и договор ипотеки (если ипотека возникает не в силу закона) на государственную регистрацию. При этом уплачивается государственная пошлина в размере 500 руб. за регистрацию каждого договора и по 500 руб. за регистрацию права собственности на каждого собственника квартиры.

Услуги нотариуса в разных банках стоят от 5000 до 15 000 руб. Как правило, максимальная сумма за услуги нотариуса выплачивается в случае, если нотариально удостоверяется договор купли-продажи. Закон этого не требует. Однако это может быть условием банка для выдачи кредита либо желанием самого заемщика, хотя договор, заверенный нотариусом, по словам юристов, не дает никаких дополнительных преимуществ. Ведь нотариус должен только удостовериться, что документ подписан надлежащими лицами и что эти лица дееспособны. Но он не отвечает, например, за юридическую чистоту приобретаемой квартиры.

Аренда банковской ячейки. Банк зачисляет сумму кредита на счет покупателя. Тот может передать деньги продавцу двумя способами. Во-первых, перевести средства на счет продавца. Во-вторых, обналичить деньги и положить их в специально арендованную банковскую ячейку, откуда продавец по окончании сделки сможет их забрать. Аренда ячейки стоит около 30 руб. в день. Обычно ячейка арендуется на 40 дней.

Услуги ипотечного брокера. Это необязательный расход, так как заниматься получением кредита можно и самостоятельно. Но в ряде случаев те, кто желает воспользоваться ипотекой, обращаются к ипотечным брокерам – посредникам между потенциальным заемщиком и банком.

На практике к посредникам идут те лица, кто уже получил отказ в одном или нескольких банках. Шансы получить кредит через ипотечного брокера действительно выше за счет того, что брокер работает с большим количеством банков, а под одинаковый размер дохода в разных кредитных организациях готовы дать разные суммы кредита.

Стоимость услуг ипотечного брокера составляет 1—3 % от суммы кредита. Некоторые компании также готовы работать по фиксированной ставке 20 000—40 000 руб. по индивидуальной договоренности.

Расходы на налог продавца. Согласно ст. 220 НК РФ если продавец менее трех лет владеет жильем, он обязан заплатить налог на доходы физических лиц с суммы, полученной от продажи квартиры и превышающей 1 000 000 руб. Но часто продавцами являются люди, которые недолго владеют жильем и покупают его исключительно для дальнейшей перепродажи. При покупке квартиры без ипотеки стороны могли бы прописать в договоре купли-продажи меньшую сумму, чтобы продавец не уплачивал налог. Если в сделке участвует банк, сделать это сложнее.

Поэтому продавец может попросить покупателя полностью или частично возместить ему уплаченный налог. И на такие условия, как правило, приходится соглашаться, иначе продавец найдет себе другого покупателя без ипотеки.

Платежи по кредиту. Величина ежемесячного платежа зависит от ставки и срока кредита. Банки дают ипотечные кредиты в среднем под 9—11 % годовых в долларах или евро и под 10—13 % – в рублях на срок от 5 до 30 лет. Причем чем дольше срок кредитования, тем выше ставка. Кроме того, важно соотношение «белой» и «серой» частей в доходе заемщика. Некоторые банки готовы принять не справку по форме № 2-НДФЛ, а справку по форме банка. В ней руководитель организации, где трудится заемщик, должен подтвердить заявленный доход, расписавшись и поставив печать организации. Однако процент по кредиту при таком неофициальном доходе может быть выше. Некоторые банки готовы дать кредит вообще на основе устного разговора с руководителем организации, если тот не хочет рисковать, признавая, что в его организации практикуются «серые» выплаты. Некоторые банки позволяют заемщику представлять справку по форме № 2-НДФЛ с небольшим официальным доходом, а также справку по форме банка, где руководитель организации подтвердит заявленную величину «серой» заработной платы. Но в этом случае процентная ставка по кредиту будет выше, чем при подтверждении всей суммы дохода справкой по форме № 2-НДФЛ.

Вид платежа по кредиту. Большинство банков предлагает только один вид платежа – аннуитетный. В этом случае заемщик с первого до последнего месяца платит одну и ту же сумму, а проценты начисляются на всю сумму кредита, а не на его остаток.

Однако имеется и другой вид платежа – дифференцированный: проценты начисляются не на всю сумму кредита, а на текущую задолженность перед банком. Поэтому величина ежемесячного платежа постепенно уменьшается. Выплаты по кредиту в первые месяцы во много раз больше, чем в последние. В целом данный вид платежа более выгоден для заемщика.

Например, при получении ипотечного кредита в размере 1 000 000 руб. на 10 лет по ставке 12 % первый платеж составит 18 300 руб., а последний – всего 8300 руб. Спрос на кредиты с дифференцированными платежами в последнее время растет. Дифференцированные платежи имеют один существенный недостаток. В течение первых лет ежемесячные выплаты значительно больше, чем при аннуитетных платежах.

Расходы на страхование.Страховые взносы уплачиваются не ежемесячно, а ежегодно. Важно отметить, что процент начисляется не на всю сумму кредита, а на непогашенный остаток.