Надежда Николаевна Яскевич
Как разобраться с налогами: быстро и без проблем

Автор: Яскевич Надежда Николаевна – консультант по вопросам бухгалтерского учета и бюджетирования консалтинговой фирмы «Технологии антикризисного менеджмента», имеет большой опыт работы главным бухгалтером, а также опыт преподавания по курсам бухгалтерского учета и программ 1С.

Глава 1. Квартирный вопрос

1.1. Вы решили снять или сдать квартиру, придет ли к вам налоговый инспектор?

В современной жизни нередки ситуации, когда граждане сдают или снимают за плату квартиры, комнаты или даже загородные дома. При этом возникает несколько вопросов, связанных с налогами. Тот, кто сдает квартиру за плату, получает таким образом доход. Согласно главе 23 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ), физические лица, получающие доходы от источников в Российской Федерации, уплачивают налог на доходы физических лиц (НДФЛ). И доход от сдачи квартиры в наем в этом случае не является исключением. В подпункте 4 пункта 1 статьи 208 НК РФ говорится, что налогом на доходы физических лиц облагаются «доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации».

С налогом на доходы физических лиц российским гражданам приходится сталкиваться каждый месяц при получении заработной платы, но в этом случае обязанность по расчету и перечислению налога в бюджет берет на себя предприятие-работодатель, которое в этом случае по отношению к своим работникам называется налоговым агентом. В случае сдачи квартиры за плату рассчитать налоговую базу и сам налог придется самостоятельно. И первый важный вопрос – кому сдается квартира: физическому лицу или предприятию.

Сначала рассмотрим нормы гражданского законодательства, регулирующие отношения найма жилого помещения. Так Гражданский кодекс Российской Федерации (далее ГК РФ) устанавливает, что по договору найма собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование.

Арендовать можно любое изолированное помещение, если в нем можно постоянно жить, будь то квартира, часть квартиры или же жилой дом или его часть. вы можете нанять жилье только как физическое лицо, при этом составив и подписав договор аренды либо другой договор, и использовать его только для проживания, а не в качестве офиса или, например, склада.

В случае сдачи квартиры в аренду юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю, физическое лицо – собственник квартиры не должен самостоятельно рассчитывать сумму налога и уплачивать ее в бюджет. Это делает организация—арендополучатель, так как является налоговым агентом. Однако гражданин обязан подать налоговую декларацию по этим доходам в налоговую инспекцию по месту жительства не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода.

Если же квартира сдается физическому лицу, то собственник самостоятельно рассчитывает и уплачивает налог.

Определим термины:

• налоговая база – полученный наймодателем (арендодателем) доход;

• налоговая ставка – процентная доля налоговой базы.

Статья 53 НК РФ определяет эти понятия так: «Налоговая база представляет собой стоимостную, физическую или иную характеристики объекта налогообложения. Налоговая ставка представляет собой величину налоговых начислений на единицу измерения налоговой базы».

Сумма налога рассчитывается по следующей формуле:

сумма налога = налоговая база * налоговая ставка

У граждан, не являющихся предпринимателями, налоговой базой по НДФЛ признаются полученные доходы. Расходы по содержанию жилья при исчислении налоговой базы не учитываются.

Ставка налога определяется в зависимости от категории плательщиков НДФЛ. В соответствии с НК РФ – это могут быть резиденты и нерезиденты. Налоговые резиденты – физические лица, фактически находящиеся в России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Период нахождения физического лица в России не прерывается на время его выезда за ее пределы для краткосрочного (менее 6 месяцев) лечения или обучения. Такая норма содержится в пункте 2 статьи 207 НК РФ.

Для каждой из названных категорий плательщиков НДФЛ предусмотрены отдельные ставки налога. Налоговые резиденты с доходов от сдачи имущества в аренду и внаем уплачивают налог по ставке 13 %. Физические лица, не являющиеся налоговыми резидентами, уплачивают налог с любых видов доходов по ставке 30 % (п. 3 ст. 224 НК РФ). Таким образом, если собственник жилья постоянно проживает в Российской Федерации, то налоговая ставка для него составляет 13 %.

Нередко жилое помещение сдается по доверенности, выданной другому физическому лицу (представителю). Последний действует от имени собственника жилья, а значит, все права и обязанности по такой сделке возникают у собственника (ст. 182 ГК РФ) и именно он является получателем дохода. Приведем пример.

Пример.

А.П. Григорьев уехал в командировку на долгий срок и сдал квартиру через доверенное лицо. Доверенным лицом Григорьева выступила некая И.П. Носова, которая получила от хозяина квартиры оформленную и нотариально удостоверенную доверенность на сдачу квартиры. Арендную плату также взимает Носова. Доход от сдачи квартиры, конечно, получает сам Григорьев, а потому ему необходимо уплатить НДФЛ и подать соответствующие сведения в налоговые органы.

Собственник квартиры уплачивает налог по месту своего жительства в течение 15 дней после подачи налоговой декларации. Если квартира сдавалась до конца года, то декларация подается не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим годом, в течение которого гражданин сдавал помещение внаем. Если же квартира сдавалась не полный год, а несколько месяцев, то налоговая декларация подается в течении пяти дней с момента прекращения договора найма.

Пример.

Резидент РФ П.И Хвостов сдавал в аренду комнату в квартире за 4500 руб. И.П. Парваткину, который не является индивидуальным предпринимателем. Комната сдавалась в течение трех месяцев – с августа по октябрь 2008 года включительно.

Как арендодатель, за 3 месяца Хвостов получил доход 13500 руб. Декларацию о доходе в соответствии с пунктом 1 статьи 229 НК РФ ему необходимо подать не позднее 30 апреля 2009 года. На основании пункта 4 статьи 228 НК РФ налог с доходов от сдачи комнаты в сумме 1750 руб. (13500 руб. х 13 %) необходимо уплатить не позднее 15 июля 2009 года.

Важный момент: физическое лицо, снимающее жилье, не является по отношению к наймодателю налоговым агентом, следовательно, тот, кто снимает жилье, не обязан удерживать НДФЛ из суммы оплаты за квартиру и сообщать какие– либо сведении я в налоговую инспекцию.

Следующий вопрос по поводу сдачи жилья в найм (аренду) – не является ли такая деятельность предпринимательской и не должен ли собственник жилья становиться на учет в ФНС в качестве предпринимателя без образования юридического лица? Здесь придется обратиться к судебной практике, т. к. вопрос довольно спорный. Тем не менее, в п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 18 ноября 2004 г. № 23 «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем» говорится, что в тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство. Такая же позиция высказана в письме Минфина России от 22 сентября 2006 г. № 03-05-01-03/125, в котором разъяснено, что закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве предпринимателя с осуществлением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок. По мнению Минфина, о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты: