Вещное право

Более того, недвижимые вещи не могут являться объектами некоторых сделок, например, договора комиссии [160] . Ведь комиссионер, в силу п. 1 ст. 996 ГК РФ не являющийся и не становящийся собственником недвижимого имущества комитента, не в состоянии зарегистрировать переход права собственности на отчуждаемую или приобретаемую недвижимость (п. 1 ст. 551 ГК РФ), т. е. совершить для комитента соответствующую сделку. В дореволюционном русском праве недвижимые вещи вообще не считались «товаром» в смысле объекта любых «торговых сделок» (а не только договора комиссии): «с точки зрения русского права выражение «товар» приложимо лишь к движимым вещам» [161] . Думается, что этот вывод вполне «приложим» и к современной ситуации.

160

См. п. 23 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2004 г. № 85 «Обзор практики разрешения споров по договору комиссии» // Вестник ВАС РФ. 2005. № 1.

161

Шершеневич Г.Ф. Курс торгового права. Т. II: Товар. Торговые сделки. М.: Статут, 2004. С. 9.

Действующие нормы о виндикационном иске (ст. 301 и 302 ГК РФ), почти дословно воспроизводящие правила ст. 151 и 152 ГК РСФСР 1964 г., целиком рассчитаны на истребование из чужого незаконного владения только движимых вещей. Ведь виндикационный иск со времен римского права признается петиторным, т. е. требующим доказательства истцом своего титула на вещь. Поскольку право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат обязательной государственной регистрации, а в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» единственным доказательством существования зарегистрированного права является его государственная регистрация, спор «невладеющего собственника» (или иного законного владельца) недвижимой вещи и фактически владеющего ею «несобственника» (неуправомоченного лица) должен сводиться к спору о правильности записи соответствующего права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, т. е. основываться на иске о признании права (об оспаривании зарегистрированного права). Ведь если ответчик значится в указанном реестре собственником, у истца отсутствует право на предъявление виндикационного иска, а если ответчик по иску вообще не значится в данном реестре, т. е. является заведомо неуправомоченным лицом (не имеющим на недвижимую вещь права, зарегистрированного государством), выяснение вопроса о его добросовестности или недобросовестности, а также других условий удовлетворения виндикационного иска лишается юридического значения, делая последнее по существу автоматическим. Поэтому виндикационному иску относительно недвижимой вещи по общему правилу должен предшествовать иск о признании права на нее (об оспаривании зарегистрированного в реестре права иного владельца), к чему, в конце концов, пришла и судебная практика [162] .

162

См. п. 52 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22.

В целом же можно констатировать, что значение основополагающего для гражданского права деления вещей на движимые и недвижимые пока еще в должной мере не осознано ни отечественным законодательством, ни цивилистической доктриной, ни правоприменительной практикой.

3. Жилые и нежилые помещения как недвижимые вещи

Жилищное, вслед за ним и гражданское законодательство признают самостоятельными и притом недвижимыми вещами отдельные жилые помещения в зданиях, включая комнаты в коммунальных квартирах [163] , а судебная практика по аналогии приравняла к ним и нежилые помещения (п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 и п. 41 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25) [164] . Более того, Концепцией развития гражданского законодательства РФ предложено объявить как жилые, так и нежилые помещения самостоятельными объектами гражданских прав, представляющими собой «конструктивно и пространственно обособленную часть (трехмерный объем) внутри здания, пригодную для использования», хотя еще в Концепции развития законодательства о недвижимом имуществе прямо указывалось, что «помещение в отличие от здания лишено какого-либо материального выражения» и является вещью «исключительно в юридическом смысле этого слова» [165] подобно упоминавшимся выше res incorporates Гая. В настоящее время п. 1 ст. 130 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 315-ФЗ) прямо относит жилые и нежилые помещения к недвижимым вещам.

163

Но не части комнат, хотя бы и используемые для проживания граждан, что подтвердил Конституционный Суд РФ в Постановлении от 13 марта 2008 г. № 5-П (Вестник Конституционного Суда РФ. 2008. № 3).

164

Этот вывод получил и теоретическую поддержку (см.: Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2006. С. 235 и ел.).

165

Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 85; Концепция развития законодательства о недвижимом имуществе. С. 49.

В действительности, конечно, жилые и нежилые помещения являются не отдельными, самостоятельными недвижимыми вещами – объектами права собственности, а лишь составными частями юридически неделимых вещей – домов (зданий). Об этом ясно свидетельствует как невозможность их использования в отрыве от общего имущества дома, так и физическая общность составляющих их стен и перекрытий. Признание помещений самостоятельными вещами ведет не только к прекращению права собственности на дом в целом, но и к юридическому исчезновению домов (зданий) как единых вещей – объектов прав, или, как сказано в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64, к «утрате зданием правового режима объекта недвижимости». Из содержания п. 1 ст. 36 ЖК РФ и п. 1, 2 и 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 вытекает, что многоквартирные жилые дома (здания) юридически теперь представляют собой лишь совокупность отдельных недвижимых вещей – приватизированных квартир (комнат) или помещений и общего имущества здания (включающего находящийся под зданием земельный участок), также ставшего отдельным, самостоятельным объектом вещного права общей собственности, который, однако, не является ни отдельной недвижимостью, ни даже сложной вещью, ибо как целое не может быть объектом сделок (оборота). Этот подход, впервые прямо обоснованный в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, нашел поддержку и в современной литературе [166] .

166

См., например: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2005. С. 184.

Законодатель (не только отечественный) вынужден рассматривать жилые помещения как самостоятельные объекты вещных прав (недвижимые вещи) исходя из особых социально-экономических, а не юридических соображений, устанавливая для них специальный правовой режим «жилищной собственности» (подробнее об этом см. далее, § 2 гл. 6 настоящей работы). В отечественном правопорядке появление «жилищной собственности» связано с широкомасштабной приватизацией жилья, преследовавшей в первую очередь фискальные и политические цели (создание массового слоя собственников, переложение на население бремени содержания жилищного фонда и т. п.). В соответствии с этим правовым режимом объектом права собственности граждан были признаны занимаемые ими квартиры и другие жилые помещения (включая отдельные комнаты в коммунальных квартирах) (ст. 288 ГК РФ, ст. 15–17 ЖК РФ), а объектом их общей долевой собственности – «общее имущество дома» (п. 1 ст. 290 ГК РФ, п. 1 ст. 36 ЖК РФ), в состав которого включены различные составные части этого дома (не являющиеся самостоятельными вещами) и земельный участок, на котором расположен такой дом.

При этом сами квартиры и другие жилые помещения стали не только самостоятельными недвижимыми вещами, но еще и «главными вещами» в отношении «общего имущества дома», рассматриваемого в качестве «принадлежности главной вещи». Ведь теперь согласно п. 2 ст. 290 ГК РФ, п. 2 и 4 ст. 37 и п. 3 и 5 ст. 42 ЖК РФ «общее домовое имущество – спутник права собственности на жилое помещение, не имеющий самостоятельной судьбы и следующий за главной вещью – жилым помещением» [167] . При этом в состав «общего имущества» входит и земельный участок, также ставший «принадлежностью главных вещей» – квартир и других жилых помещений. Как уже отмечалось, в судебной практике, а теперь и в законе, аналогичный правовой режим получили и нежилые помещения, ставшие объектами бурно развивавшегося «оборота нежилых помещений».

167

Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М., 2005. С. 88; ер.: Концепция развития законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковский. С. 51–53.

В европейском континентальном праве «жилищная собственность» (Wohnungseigentum) рассматривается в качестве одного из важных способов решения жилищной проблемы, ради которого в некоторых случаях приходится отказываться от определенных классических постулатов. Это прежде всего касается квартиры как составной части жилого дома, правовой режим которой должен подчиняться вещно-правовому «принципу присоединения» (Akzessionsprinzip), в силу которого составная часть вещи, не являющаяся самостоятельным объектом вещного права, всегда следует юридической судьбе «своей» вещи (§ 93 BGB, ст. 642 ШГК).

В результате этого жилые помещения в силу своей социальной значимости приобретают особый вещно-правовой режим: не будучи самостоятельными вещами в строгом смысле слова, они приравниваются к недвижимости жилищным законом, т. е. признаются им недвижимыми вещами, которые физически и юридически неразрывно связаны с общим имуществом дома (включающим земельный участок). В результате этого единая недвижимая вещь (жилой дом и (или) земельный участок) юридически разделяется на отдельные части и «общую часть», каждая из которых становится самостоятельным объектом вещного права (единоличной или общей собственности), а их гражданско-правовой режим характеризуется неразрывным соединением названных вещных прав.

Данное положение не должно, однако, распространяться на нежилые помещения, которые, будучи составными частями зданий (юридически неделимых недвижимых вещей), могут передаваться только в пользование (на обязательственно-правовом, а не на вещно-правовом титуле) субъектам права общей собственности на здание (сособственникам), арендаторам и т. п. К сожалению, отечественное законодательство и правоприменительная практика пока склоняются к иному пути: приравниванию правового режима жилых и нежилых помещений путем признания тех и других самостоятельными недвижимыми вещами, при этом максимально удаляясь от классических подходов (в частности, от вещно-правового «принципа присоединения»). Этот путь чреват появлением не только новых искусственных конструкций, но и новых юридических проблем.

4. Предприятие как объект гражданских прав

В соответствии с п. 1 ст. 132 ГК РФ предприятие считается имущественным комплексом и одновременно недвижимой вещью. Предприятие как имущественный комплекс состоит из юридически разнородных объектов гражданских прав – движимых и недвижимых вещей, прав и обязанностей (долгов), исключительных прав (на коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания). В состав предприятия могут входить корпоративные права (принадлежащие ему акции или доли участия в капитале коммерческих корпораций), а также «клиентелла» (goodwill), т. е. устойчивые хозяйственные связи с потребителями продукции или услуг, весьма важные в условиях конкурентного рыночного хозяйства [168] .

168

Именно поэтому действующее предприятие (предприятие «на ходу», «бизнес») обычно стоит дороже, чем совокупная «балансовая» стоимость его наличного имущества или даже только чистых активов, а наличие «клиентеллы» всегда учитывается при определении его цены. То обстоятельство, что данный актив пока не назван п. 2 ст. 132 ГК РФ в составе предприятия, является очевидным недостатком действующего законодательства (см.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред.

B. В. Витрянского, О.М. Козырь, АЛ. Маковский. С. 43). Подробнее об этом см., например: Ершова ЕЛ. Гудвилл бизнеса. М.: Статут, 2013.

Именно разнородностью этих составных частей и определяются особенности гражданско-правового режима предприятия. Ведь предприятие в целом не может считаться ни сложной вещью (ст. 134 ГК РФ), ни единым недвижимым комплексом (ст. 133.1 ГК РФ), поскольку такие объекты (вещи) состоят исключительно из других вещей. Вместе с тем признание имущественного комплекса предприятия вещью – единым объектом права собственности или иного вещного права – не только противоречило бы вещно-правовому «принципу специализации», но и вело бы к появлению «права на право» (вещного права на обязательственные и иные права, находящиеся в составе предприятия), а в конечном счете к необоснованному смешению правовых режимов вещных и обязательственных прав. Вместе с тем на практике в качестве отдельных объектов недвижимости регистрируются лишь входящие в состав предприятия здания, строения и сооружения, а не предприятие в целом, которое, как было отмечено в Концепции развития гражданского законодательства РФ, «практически выбыло из оборота недвижимости». В связи с этим указанной концепцией было предложено «исключить из ст. 132 ГК РФ признание предприятия в целом недвижимой вещью» [169] , однако законодатель не согласился с таким предложением.

169

См.: Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации.

C. 34–35. Это предложение ранее обосновывалось в Концепции развития законодательства о недвижимом имуществе, предлагавшей рассматривать предприятие как «действующий имущественный комплекс («предприятие на ходу»), фактически используемый в предпринимательской деятельности собственника соответствующего имущества» (Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 45).