Вещное право
Шрифт:
• в-третьих, сохранение постройки не нарушает права и законные интересы других лиц (например, соседних землепользователей) и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
В результате собственник (или иной титульный владелец) земельного участка становится и собственником возведенного на нем строения (разумеется, компенсировав застройщику необходимые расходы на строительство), что содействует возрождению принципа superficies solo cedit.
Вместе с тем в практике применения этого института обнаружились различные злоупотребления должностных лиц, выступающих от имени публичных земельных собственников, в том числе связанные с необоснованным отказом или задержкой в выдаче разрешений на строительство, а также случаи длительной фактической эксплуатации самовольно возведенных объектов, в частности многоквартирных жилых домов, снос которых мог бы повлечь ущемление интересов граждан и членов их семей, не участвовавших в их строительстве. Поэтому судебная практика исходит из того, что само по себе отсутствие разрешения на строительство не может служить
Более того, даже отдельные нарушения градостроительных и иных норм и правил, допущенные при предоставлении земельного участка и при возведении постройки, в соответствии со сложившейся судебной практикой сами по себе также не становятся основанием для сноса строения, если они не являются существенными в смысле ст. 222 ГК РФ и не относятся к числу неустранимых [249] . Основанием возникновения права собственности в такой ситуации становится решение суда (п. 31 названного Постановления), являющееся и основанием для регистрации этого права в государственном реестре.
249
См.: Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г. // Сборник разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации по применению земельного законодательства и законодательства о сделках с недвижимостью / Сост. О.В. Волошин. 3-е изд. М, 2015. С. 139–142.
Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 258-ФЗ ст. 222 ГК РФ получила новую редакцию, в частности была дополнена п. 4, допустившим снос самовольной постройки во внесудебном порядке – по решению органов местного самоуправления в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, в том числе если земельный участок расположен на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей. Следует иметь в виду, что в таком порядке допускается лишь снос самовольной постройки, но не признание на нее при указанных выше условиях права собственности за собственником земельного участка.
На основании этого правила по решениям органов местной власти некоторых городов (в том числе Москвы) был осуществлен снос отдельных торговых и иных построек коммерческого назначения, в том числе ранее оформленных в качестве объектов права собственности (т. е. формально не подпадавших под категорию самовольных построек). Однако владельцы таких построек обычно не имели необходимого титула на земельный участок, допускавшего его застройку указанными объектами недвижимости. Ведь договор аренды земельного участка (тем более краткосрочный) предполагает по окончании срока его действия возврат арендованной вещи ее собственнику, т. е. в данном случае возвращение земельного участка. Этому никак не может воспрепятствовать государственная регистрация права собственности на возведенное на нем строение, ибо никаких вещных прав на землю собственник такого строения автоматически не приобретает (если не считать предусмотренного п. 1 ст. 271 ГК РФ «резервного» «права пользования» земельным участком, вещная природа которого по меньшей мере небесспорна) [250] .
250
Исключение составляет разрешенное строительство многоквартирных жилых домов, для которого законодатель, как уже отмечалось, ввел правило о бесплатном автоматическом переходе находящегося под жилым домом земельного участка в долевую собственность собственников жилых помещений (п. 1, 2 и 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»), которое снимает проблему титула на землю.
В аналогичной по существу ситуации находятся и собственники малоэтажных многоквартирных жилых домов, незаконно возведенных на земельных участках, находящихся в публичной собственности и предоставленных им под дачное или иное индивидуальное жилищное строительство (и (или) собственники жилых квартир в таких домах). Во всех этих и подобных им случаях отсутствие у «застройщика» (пользователя земли) права собственности на земельный участок (или возможности его приобретения по окончании строительства) при наличии лишь права аренды земли, строго целевой и срочный характер которой нередко не соблюдается, превращает возведенные здания и строения в заведомо самовольные постройки.
Следует поэтому согласиться с уточненной формулировкой определения самовольной постройки, содержащейся в новой редакции п. 1 ст. 222 ГК РФ. В ней очевидный упор сделан на отсутствие у застройщика права на использование временно предоставленного ему земельного участка для строительства на нем соответствующего объекта, а не только на отсутствие у него разрешительной документации или формальное нарушение ее требований. Такой подход неизбежно вытекает из различий двух объектов недвижимости – земельного участка и находящегося (возведенного) на нем строения,
поскольку последнее не может существовать в отрыве от первого. Он также свидетельствует о недостатках объявления аренды вещным правом и о необходимости последовательного возрождения принципа superficies solo cedit. Выход из этой ситуации очевиден и давно известен – застройщик должен иметь возможность приобрести ограниченное вещное право (например, право застройки, но не право собственности) на строение, возведенное им на чужом земельном участке (разумеется, при наличии всех необходимых для этого разрешений и иных условий).2. Приобретение права собственности по давности владения
Приобретение права собственности по давности владения вещью было известно еще римскому праву. В нем отразилось «стремление к устранению той неясности и неопределенности, которые имеют место тогда, когда владелец вещи не имеет бесспорного права на данную вещь при наличии оснований для закрепления за ним такого права», либо «необходимо вместе с тем положить предел спорам и сутяжничеству по поводу вещи, издавна находящейся во владении данного лица, физического или юридического. Такое устранение неопределенности необходимо как в интересах владельца, так и в интересах третьих лиц»; более того, как справедливо отмечал Б.Б. Черепахин, оно «пойдет во многих случаях на пользу самому собственнику, если для него представляется невозможным или крайне затруднительным доказать свое право собственности на данную вещь» [251] .
251
Черепахин Б. Б. Приобретение права обственности по давности владения // Черепахин Б.Б. Труды по гражданскому праву. М.: Статут, 2001. С. 159.
С помощью приобретательной давности пока разрешается проблема правового режима вещей, в отношении которых собственнику отказано в их истребовании у владельца по мотивам истечения исковой давности или добросовестности приобретателя, а также бесхозяйных вещей, в отношении которых осуществляется фактическое владение. Таким образом, приобретательная давность распространяется на случаи фактического, беститульного владения чужой или бесхозяйной вещью, будучи тем самым первоначальным способом приобретения права собственности. Из этого исходит и современная судебная практика (абз. 1 п. 16 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22), хотя, строго говоря, этот институт, по справедливому замечанию Б.Б. Черепахина, может использоваться и при невозможности или затруднительности доказательства титула на собственную вещь.
Для приобретения права собственности на вещь по давности фактического владения в соответствии с правилами ст. 234 ГК РФ необходимо владеть ею:
1) в течение предусмотренных законом сроков;
2) добросовестно;
3) открыто;
4) непрерывно;
5) как своей собственной.
Право собственности на недвижимую вещь и при наличии всех перечисленных условий возникает только с момента его государственной регистрации.
Указанные условия получили необходимое истолкование в судебной практике (п. 15 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22). В частности, под добросовестностью в этом смысле следует понимать «субъективную добросовестность», т. е. извинительное незнание об отсутствии права собственности (титула) на вещь у ее отчуждателя (п. 1 ст. 302 ГК РФ), а не «объективную добросовестность» как отсутствие злого умысла (п. 3 ст. 1, п. 1 и 5 ст. 10 ГК РФ); владение вещью как своей собственной означает «владение не по договору», т. е. нераспространение действия приобретательной давности на случаи владения чужой вещью на основании договора аренды, хранения и т. п.
Законом особо решен вопрос о течении срока приобретательной давности в отношении вещи, истребование которой у фактического владельца стало невозможным из-за пропуска исковой давности ее титульным (законным) владельцем. В отношении такого «задавненного имущества» течение приобретательной давности согласно п. 4 ст. 234 ГК РФ не может начаться ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям, ибо до этого момента вещь может быть принудительно истребована ее законным владельцем, а фактическое владение не может быть признано добросовестным.
Вместе с тем достаточно продолжительные сроки приобретательной давности (5 лет – для движимых и 15 лет – для недвижимых вещей), да еще и в соединении с исковой давностью означают длительное выбытие соответствующих вещей из гражданского оборота. Это обстоятельство породило попытки каким-либо образом «ускорить» данный процесс, по крайней мере для «задавненного имущества». В отечественной литературе и судебной практике долгое время господствовал взгляд, согласно которому «задавненное имущество» считалось бесхозяйным, а фактическое владение им порождало начало течения приобретательной давности. Между тем этот подход был основан на принципиально неправильном представлении о том, что с истечением исковой давности прекращается и право собственности, тогда как в действительности утрачивается только возможность его принудительной (исковой) защиты. Это обстоятельство особо подчеркивал и убедительно обосновывал в своих работах Б.Б. Черепахин [252] .
252
Черепахин Б.Б. Виндикационные иски в советском праве // Черепахин Б. Б. Труды по гражданскому праву. С. 218–221.