Антикризисная книга Коммерсантъ'a

коммерческой основе будет компенсироваться бюджетным финансированием.

– У СУ-155 и до финансового кризиса, особенно последние два—три года, почти половина

новостроек приходилась на госзаказ. Будете увеличивать эту долю?

– Да, в ближайшее время планируем довести до 75–80 %.

– Московская мэрия заявила о готовности выделить $2 млрд на поддержку застройщиков. Не

исключено, что теперь многие компании начнут больше строить социального жилья в ущерб

коммерческому. Не пострадают ли от кризиса в большой степени те потребители, которые не

подходят ни под одну социальную программу?

– Я не исключаю этого. На рынке останется небольшой объем коммерческого жилья, стоимость

которого из-за дефицита резко возрастет. Кризис закончится, и мы окажемся на уровне начала

1990-х годов, когда приходилось стучаться в чиновничьи кабинеты и долго кланяться, чтобы

купить квартиру.

– С 2005года московские власти предоставляли застройщикам беспроцентные кредиты из

городского бюджета. В прошлом году выданные СУ-155 5 млрд руб. позволили достроить часть

домов для военных в Щербинке. Почему сейчас мэрия прекратила выдавать льготные займы?

– На самом деле кредит от города нам понадобился на месяц: в ноябре нам его выдали, в

декабре мы вернули все до копейки. После принятия поправок к Бюджетному кодексу РФ

столичные власти лишились возможности выдавать беспроцентные кредиты. Насколько я знаю, Москва уже обратилась к федеральным властям с предложением восстановить эту практику.

Если все вернется на круги своя, на бюджетное кредитование смогут рассчитывать не только

застройщики жилья, но и ритейлеры, машиностроители.

– Недавно на совещании у первого вице-премьера Игоря Шувалова также обсуждались

возможные антикризисные меры для строительной отрасли. Как вы считаете, они будут

эффективными?

– На совещании речь шла не о решении финансовых проблем отдельно взятых компаний, а о

сохранении строительной отрасли в целом. Власти разбили компании на несколько групп. В

первую очередь господдержку получат застройщики жилья экономкласса, имеющие

необходимую производственную базу. Власти планируют выдавать гарантии государственным

банкам, которые в свою очередь будут предоставлять ипотечные кредиты по специальным

программам. То есть государство гарантирует две вещи: у населения будут средства для

покупки жилья, а у компаний – возможность строить и продавать квартиры по более или менее

адекватным ценам. Насколько мне известно, по девелоперам, которые строят жилье

бизнес-класса, будут приниматься отдельные решения. Логика властей понятна: если

компании из-за финансовых проблем заморозят стройки, на страну нахлынет мощная волна

обманутых вкладчиков.

– Но сотрудничество с государством сильно снизит доходность бизнеса, а московские компании

привыкли к 35—50-процентной рентабельности…

– При нынешней стоимости кредитов для застройщиков (20 %) никакая истерика не поможет.

Девелоперам придется смириться со снижением рентабельности и не рассчитывать на

сверхприбыли.

– Европейские застройщики работают с рентабельностью 10–15 % и не жалуются.

– В таком случае мы работаем по европейским стандартам: у нас рентабельность по проектам

составляет 7—10 %. Мы пополняем оборотные средства за счет увеличения объемов

строительства. И тоже не жалуемся.

– Еще весной банк Зенит (организатор третьего облигационного займа СУ-155 Капитал на

3 млрд руб.) подсчитал, что к концу года долг компании может достигнуть 32 млрд руб.

Прогнозы сбываются?

– Сейчас кредиты мы не берем, а только отдаем. Я надеюсь, что за счет оборотных средств до

конца года мы снизим кредитную нагрузку почти в два раза. Переориентируемся на

строительство за счет бюджета. До ухода в мэрию (в 2001–2005 годах господин Балакин

возглавлял оперативно-распорядительное управление реализации городских программ

правительства Москвы. – Ред. ) я работал без единого кредита, и компания прекрасно

развивалась. Хотя в начале 2000-х годов можно было взять кредит под 6 % годовых. Конечно, по классике жанра девелоперу лучше работать на заемные средства. Но сейчас из-за нехватки

денег на рынке приходится искать альтернативу. И здесь выбор небольшой: либо

ориентироваться на госзаказ, либо замораживать проекты на начальной стадии.

– Вы не собираетесь замораживать свои стройки?

– Сворачивать уже заявленные проекты по строительству коммерческого жилья точно не

будем. Мы к кризису подготовились и сократили издержки. Еще летом, когда стало ясно, что у

застройщиков и девелоперов начнутся финансовые проблемы, СУ-155 начало подтягивать

обязательства, которые были перед городом и соинвесторами. Например, в конце года откроем

новое здание ГИТИСа на улице Пилюгина – это было наше обязательство перед городом по

жилой застройке участка. Мы вовремя достроили горку – всесезонный горнолыжный комплекс

«Снеж. ком» в Павшинской пойме. В той же Павшинской пойме, где мы построили более 1 млн

кв. м жилья и социальных объектов, решили вопрос с коммунальной инфраструктурой. Очень

вовремя решили вопрос с электроснабжением наших объектов в Балашихе, Чехове, Москве, Кожухове, Щербинке. Единственная проблема, которую я вижу, это наше подразделение по

машиностроению. В разные периоды от 40 до 60 % производимой нами техники и конструкций

направляется на наши же стройки. Есть опасения, что из-за проблем с кредитованием

остановятся многие стройки, особенно в регионах. В итоге сузится круг девелоперов, закупающих производимую нами технику. Мы сейчас ищем запасные варианты: нам придется

либо переориентировать некоторые сегменты нашего машиностроения на выпуск другой

продукции, либо направить большую часть продукции на олимпийские стройки в Сочи.